3月28日，由开源证券担任计划管理人的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持证券”获上交所审批通过，产品总规模10亿元，首期不超过5亿元。在此之前，市场上已成功获批（发行）住房租赁类ABS产品10单，市场规模超500亿！
图：住房租赁类相关产品一览
世贸-华能-开源住房租赁ABS项目介绍
一、项目基本情况
项目参与方
项目基本要素
二、基础资产及目标资产概况
本专项计划的基础资产系指由原始权益人在专项计划设立日转让给管理人的、原始权益人依据《华能信托-世茂住房租赁单一资金信托信托合同》对“华能信托-世茂住房租赁单一资金信托”享有的信托受益权。信托项下，华能信托以信托资产向借款人发放信托贷款。
本专项计划拟作为储架发行的目标资产系指世茂嘉年华开发的位于杭州市江干区的世茂天宸项目，包括48套可租赁住宅和732套可租赁房两部分。可租赁住宅部分为建筑面积14,975.67平方米的房屋所有权和所分摊的剩余使用年期为66.5年住宅用途国有出让土地使用权，共计48套。可租赁房部分为建筑面积55,224.54平方米的房屋所有权和所分摊的剩余使用年期为36.5年公寓用途国有出让土地使用权，共计732套。
根据世联评估出具的《浙江省杭州市江干区艮山西路以南（世茂天宸）48套住宅、732套公寓房地产市场价值估计报告》，世联评估选用比较法、成本法、收益法确定估价对象住宅及房屋的房地产市场价值为人民币 300,324.00万元，其中可租赁住宅部分房地产市场价值为人民币92,736.00万元，732套可租赁房部分的房地产市场价值为人民币207,588.00万元。目标资产的产权人为杭州市世茂嘉年华置业有限公司，目标资产于2018年投入使用，与周边同类出租物业相比是属于高端物业，外部配套设施完善，周边自然及人文环境良好，居住氛围浓厚，周边租赁市场的出租率超过90%，出租情况较好。
三、交易结构概述
1、原始权益人将货币资金委托给华能贵诚信托设立【华能信托•世茂住房租赁】单一资金信托，从而拥有【华能信托•世茂住房租赁】单一资金信托的信托受益权。
2、华能信托（作为受托人）与借款人签订《信托贷款合同》信托贷款，信托贷款采用一次性放款，按半年偿还应付本息金额，于本息清偿日将全部应付本息转入信托财产专户。
3、计划管理人根据与认购人签订的《认购协议》以及与原始权益人签订的《【华能信托•世茂住房租赁】单一资金信托信托受益权转让协议》，设立世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划，以募集资金支付相关费用后的余额购买原始权益人持有的【华能信托•世茂住房租赁】单一资金信托的信托受益权，取得该信托受益权。资产支持证券投资者认购专项计划资产支持证券，将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理。专项计划认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
4、监管银行根据《监管协议》对上述信托贷款的还款账户实施监管，【招商银行上海分行】（作为监管银行）对监管账户进行封闭监管，并有权对该账户的支取进行控制，优先将该账户资金用于归还《信托贷款合同》项下的贷款本息等应付款项。
5、专项计划存续期间，在优先收购权人未行使优先收购权的情形下，信托账户在信托分配日，将收到借款人偿还的信托贷款本息扣除当期必要的信托计划费用后以信托受益权收益分配的方式全部分配给信托受益人，即专项计划。
6、管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定，在每个分配日向托管银行发出分配指令，托管银行根据分配指令，将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券预期收益和本金。
四、增信措施
本专项计划提供以下信用增级方式：
1）证券的优先 /次级结构化分层：本专项计划的次级资产支持证券全部由世茂建设认购并持有；
2）目标资产收入现金流超额覆盖：本专项计划现金流对当期优先级资产支持证券本息及资管税费、托管费、信托报酬实现一定的超额覆盖；
3）租金收入质押；4）评级下调事件；5）流动性支持安排；6）租金收入差额补足；7）信托贷款担保；8）专项计划维持费支付；9）增信措施触发顺序安排。
五、世贸地产介绍及ABS发行一览
世茂房地产是中国房地产龙头企业，首创了“滨江模式”和“城市地标模式”。“滨江模式”：景观、亲水、园林和建筑等各种元素融合进了每一个家庭的日常生活，使住宅除了居住的功能外，成为了一个人文，自然，休闲，商业和居住融于一体的综合性社区；“城市地标模式”：在城市树立地标性建筑，是集住宅、商业于一体的综合性项目。
2017年世贸房地产销售额首次突破千亿，达1007亿元，位列中国房企第17位。2018年，集团销售额目标1400亿元。读懂ABS注意到，世贸地产在规模实现快速增长的同时，也在积极运用各种资产证券化创新融资方式。
1、物业费ABS：2015年8月，世茂天成物业服务集团有限公司作为原始权益人的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”成功发行，这是全国首单物业费ABS项目！产品规模15.10亿元。基础资产为世茂集团境内全资子公司世茂天成物业服务集团有限公司以其物业费收入。
2、购房尾款ABS：2015年11，上海世茂建设有限公司作为原始权益人的“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”成功发行，这是全国首单购房尾款ABS项目！产品规模6亿元，基础资产为世茂集团旗下位于一、二线城市的项目公司对其购房者的购房尾款应收账款。
3、酒店收入ABS：2016年4月，深圳市博资创新管理有限公司作为原始权益人的“博时资本-世茂酒店信托受益权资产支持专项计划”成功发行，这是当时全国规模最大酒店ABS项目，也是世茂在非住宅领域的首次证券化实践！产品规模26.9亿元，基础资产为世贸集团旗下多家五星级酒店收入。
4、地产租赁ABS：2017年3月3日，诺斯(上海)融资租赁有限公司作为原始权益人的“华福-世茂诺斯租赁第一期资产支持专项计划”成功发行，产品规模5.72亿。其中上海世茂建设有限公司作为担保人，世茂房地产控股有限公司作为维好承诺人，这是全国首单地产类租赁ABS项目。
5、CMBN（商业地产抵押贷款支持票据）：2017年4月，世茂集团“上海世茂国际广场责任有限公司2017年度第一期资产支持票据”于中国银行间市场交易商协会成功注册，金额高达65亿元。这是国内银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目，也是世茂首次试水公募ABN。
6、供应链ABS：2017年10月，由尚隽商业保理(上海)有限公司作为原始权益人的“长城-世茂-尚隽保理1号资产支持专项计划”成功发行，这是世茂集团内首单供应链金融ABS项目！储架发行额度100亿元。
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