12月11日，由SEEC、和讯网财经中国会主办，和讯房地产事业部承办的第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会在北京亮马桥四季酒店举办。会议汇聚了全国经济学界和房地产行业精英力量，把脉行业发展现状，共绘美好蓝图。
楼市密集调控 长效机制下长租公寓等多元化的供给侧发力
2017年7月20日，九部委共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，《通知》指出要加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，而在内容上则包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应。
而且，通过对比我国与发达国家房地产市场的发展历程，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，当前中国的房地产市场正在从以往的总量不足进入到总量基本平衡，区域分化的新阶段。邓郁松进一步解释到，中国房地产市场总量不足的矛盾已经得到解决，很多省市、城市，户均住房不是一套的问题，是1.05套的问题，总量不缺，但是在这个大背景下，区域性、结构性的矛盾仍然非常突出，包括北京、上海、深圳这些一线城市，房价涨幅远远超过了收入的涨幅，当地居民的购房支付能力是远远不足的。
和讯网CEO章知方更在致辞中表示，回首2017，房地产市场是深刻变革的一年。这一年，号称“楼市调控史上最严、最密集的年份”，相关统计显示，今年中央与各地出台的调控措施将近180次;在因城施策的调控方式下，我们看到调控所起到的效果立竿见影并朝着更加理性的方向发展。从市场端来说，投资泡沫消退、房价控稳以及加速去库存取得阶段性成果;从供给端来说，今年全国范围内出台了租赁相关利好政策241个，改革信号的明确指导催生了长效机制下长租公寓、共有产权房等多元化供给侧的发力，以及城镇棚户区改造等存量市场的盘活。
各大企业纷纷布局长租公寓 新派等发行REITs产品获取资本支持
同时，在市场上，国内不少知名品牌开发商已经开始了长租公寓产品的开发和市场进入，全国排名前三十的开发商约有三分之一已经进入市场，比如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园等，另外以代理机构、中介、互联网和市场资本为主的长租公寓也早已亮相，如魔方公寓、世联红璞、贝克公寓、you+青年公寓、链家自如等品牌进入市场。甚至是银企如建行、中行、中信银行、国开行等资本也纷纷布局长租公寓市场。
长租公寓在市场中如此“吃香”，是因为其巨大的市场潜力。数据显示，全国流动总人口总规模约2.45亿人，所以带来的租赁市场超过1.2万亿，这是所有市场参与者重视长租公寓的重要理由。
但是做长租公寓，光是对外租房子、收租金是赚不到钱的，长租公寓想要赚钱，就离不开资本的支持。目前，长租公寓获得资本的支持除了和银企合作，就是发行REITs产品了。
据了解，今年1月10日，魔方公寓便宣布设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总额为3.5亿元。8月15日，自如以资产服务机构身份的成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS，首期发行规模5亿元。这两大品牌使用的便是租金在未来有可能产生的现今流量，并在前期进行“贴现”。
而在10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行，拟发行金额为2.7亿元。据悉，这是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是今年行业里第三起借助证券化模式的融资行为。与自如和魔方的租约证券化不同，自持物业的新派公寓操作模式或将更有利于为后续长租公寓REITs产品的发行提供借鉴。
新派公寓创始人王戈宏提到，当时深交所准备在全国找一个可以发类REITs的公寓时，设立了几个标准：一是一线城市的住宅资产;二是持有运营了三年以上，有稳定的现金流;三是租金增长，而且价格提升;四是国家鼓励的租赁行业，而不是长租公寓、写字楼。看似只是四句简单的标准，却没想到国内只有一家新派公寓合适。“因为有了REITs，当时新派做了一个买楼做公寓的模式，后来通过四年的持有，在国家政策利好的环境下，租金增长得很快，资产也涨了很多，到今天做了金融化的创新。” 王戈宏说，同时，关于长租公寓的未来，他表示，要么做轻，要么做重，做二房东未来会遇到很大的问题，竞争会非常激烈，而且未来长租公寓是金融和实业结合的创新，是最紧密的关系，长租公寓的品质是品牌定价权和产品品牌价值。
而目前，国内除了新派公寓，保利地产、招商蛇口也紧随其后发行了REITs产品。10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过;12月1日，12月1日，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元。
随着保利地产和招商蛇口这两个央企发行REITs后，相信以后会有更多的开发商企业加入其中。而在这个过程中，开发商企业更多是先要转型升级。对此，金科股份常务副总裁方明富表示，基于客户本题的变化，金科的定位也改变了，从开发商到服务商的战略转型。从传统单一的房地产开发商到多元的美好生活服务商。从卖房子到生活方式的提供，从传统的物业管理到全方面的服务，从开发商到服务商的转型。
消费者“有心无力” 租赁需求尚处于未启动状态
但正如邓郁松所说的，一线城市房价的涨幅远远超过了收入涨幅，当地居民的购房支付能力是远远不足的。链家研究院院长杨现领表示，租赁市场的发展或者不发展，跟市场、需求的关联度最高，不会因为政府的鼓励，各种纷繁复杂的政策的变化而让这个市场发生翻天覆地的快速的变化。因此居民的购房支付能力就显得特别重要了。
现今，国内消费者的现状可以说是“有心无力”，没钱买房，对于一系列的租赁利好政策，多数消费者也是处在观望状态。最直接的现象就是，2017年以来的一系列针对租赁市场的政策带来的结果是供给的放量，供应量增加了很多，如集中式公寓、分散式公寓等，形成了非常多元化、短期内快速放量的供给端市场。与此而来的是消费者需求没有启动，而需求只跟随收入而变化，需求不能释放的时候，供给就没有办法被吸收。
房地产业迎来新风口 市场的着力点在哪
虽然消费者的租赁需求处于未启动状态，但密集的楼市调控政策，把房地产业推向了下一个风口。那么未来房地产的新风口是什么?
对此，新城控股高级副总裁欧阳捷在会上的《房企新风口新战略新思路》圆桌论坛中谈到：十九大报告中提出房住不炒，怎么能不炒，没有买卖就没有伤害，所以大家租房，而租赁住房一定是未来的新风口。
对于租赁住房这个新风口，杨现领认为，中国的租赁市场的崛起一定要有一个条件，就是需求的启动。而如今，租赁市场最大的问题就在于政策刺激了供给，但对需求实质性的改进并不显著，租售同权目前没有特别明显的进展。
“租金如果不能够开启一个相对来说比较合理的上涨的趋势，如果租赁的需求不能有效的打开，那么我们今年政策刺激带来的一系列供应的放量将会成为潜在的风险。”杨现领表示。
那么如何刺激需求端发生变化呢?杨现领表示，一是租金的抵税，二是货币化补贴，三是借助金融手段。
据链家研究院的调研数据显示，21%的租客会在未来的五年内考虑买房，买房的核心原因在于教育和医疗，而这些正是目前租客不能享受的权利。同时，21.7%的租客群体总体上并没有在未来五年进行储蓄，进行购房的长期可持续规划。现在，租赁市场面临着这样一个现状：租赁市场目前还处在一个需求弱、有效需求不足的阶段。
此外，在租金方面，定价和距离有一个非常明显的梯度关系。以上海为例，内环是租赁需求最旺盛的地方，往外几乎没有什么需求。因此，集体建设用地入市做租赁，开发商持有土地等等，但是这些供给如果不在市中心，谁人消费，由此产生的潜在的租赁库存，也是一个比较大的问题。
“这个行业有一个很简单的规律，如果出租率不能超过92%甚至更高，运营就是存在问题的，”杨现领介绍到，今年自如管理了五十万间房源，北京市场的出租率在97%以上，但是现在布局租赁市场的机构运营状况，供给的消化能力如何，都是值得考虑的。
同时，杨现领表示，未来，租赁企业应关注三个“一亿人”：8800万的跨省的人口，及2200万的跨城的流动人口的住房需求;一亿单身独居人口的住房需求;一亿老龄人口的养老的需求。
小 结
为满足租客需求，推动行业的共融和发展，所有的参与者都应该提供相应的价值服务，提供靠谱的产品设计、户型，让年轻人获得有能力支付的，有品质的产品，此外，也要给予租客提供有效的金融支持。“租赁的发展其实是全产业链效率整体提升的过程。”杨现领表示。
本次大会的主题是“数据驱动·美好家园”，数据是通往美好家园的一个工具，不管是邓郁松、章知方对于现状的分析，王戈宏对于REITs的看好，还是欧阳捷、杨现领对于未来的预测，相信在利好的环境下，数据的推动下，企业的努力下，行业、企业、消费者都能过上美好生活。
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