春节刚过完，万科集团董事长郁亮就在万科年会上发言，言谈地产行业进入“黑铁时代”。所谓的“黑铁”，就是在经历了黄金、白银、青铜时代之后再降一个台阶。地产行业在近两年正处于艰难的历史调整时期，跟地产息息相关的地产酒店业，也在经历着万分的阵痛，地产走向何方？地产酒店走向何方？去金融化后的百姓房产走向何方？
1、万科成立酒管公司，意欲剑指“轻资产”
万科在2021年年底成立了全资子公司－万科酒店管理有限公司，被喻为万科正式进入酒店管理之路的开始。作为国内数一数二的地产集团，万科一直在行业内以“五好学生”自居。而酒店的自主化却比其他地产公司走的略微慢一点。碧桂园、世茂、万达等一众开发商早在前些年就进入独立酒店业务发展业主模型，虽然路走的艰难，但也是蹒跚前行。
在2021年可以说是地产酒店发展的分水岭，过去地产酒店的核心角色是酒店业主和酒店资产管理角色。在每家地产公司里，会有一个独立的酒店公寓事业部，来牵头负责地产附属板块酒店公寓业务的整合。地产公司从来没有依靠这些配套酒店能为公司挣来多少钱，相比黄金时期的房地产业务，酒店这点利润确实也看不上，回报周期缓慢。早在2020年，万科就整合旗下的冰雪事业部为酒店及度假村事业部。而时过一年，就成立了专门的酒管公司，万科此举确实是意欲加大酒店板块的轻资产模式发展。
作为老牌的地产集团，旗下酒店资产不会少。万科一直以来的身份是住宅开发为主，商业项目相比其他地产公司不是非常多。旗下酒店业务远没有他的长租公寓品牌“泊寓”做的知名。旗下酒店也只是以业主身份为主。但没有一个企业愿意为别的品牌一直做嫁衣，这也是国内地产商这几年都在通过合作、引入、合资的方式与国际酒店品牌合作，进而孵化自己的品牌。万科也曾在2017年与悦榕合作，成立合资公司－悦榕中国，作为悦榕集团在华业务发展平台，但四年过去了，这个合作没有看到为万科自己带来什么效果。在近些年，万科逐步开始开发一些文旅项目，涉及一些酒店及公寓配套，这些项目需要一个新的梳理。酒管与物业管理的模式成功输出能为目前正在进入管理时代的现状添砖加码，这与国内地产行业的变化息息相关。
2、地产去金融化后进入存量时代
我们常说，酒店早已经进入了存量时代，增量减少。地产实际也是如此，在几个大的核心因素变化下，地产也将失去增量的机会，进入存量时期。
1）地产去金融化的大背景，这是国家战略，是解决这些年高度金融化地产给国民经济带来的病痛，高杠杆地产发展模式给地产及经济型的发展都带来隐患。中国的房地产早不是单纯的住宿功能，他更是一种金融产品，在进入早的老百姓确实靠房地产赚的盆满钵满，但是对大部分普通百姓来讲，金融化的房子势必造成高房价带来的弊端，这也是国家逐步在调整地产金融的主要原因。地产商不能再靠金融杠杆来发展地产业务，老百姓也不能再将房子视为金融产品，否则必然遭受时代的反噬。
2）存量地产时代来临。中国的城镇化目前已经超过60%，在经历了高速发展周期之后，未来将进入逐步缓慢上升的过程。随着核心城市核心区域的土地逐步开发完毕，新增市场将逐步萎缩，地产存量管理成为未来的发展主线。这也就是为什么现在物业板块如此值钱和受欢迎。仅仅在2021年，地产间对物业公司的并购就发生了很多起，如旭辉收购红星美凯龙物业，碧桂园收购蓝光嘉宝服务、富力物业，龙湖物业收购亿达服务，恒大物业也在待价而沽。未来的物业管理将成为地产公司最重要的一块收益来源，并且存在变现快，溢价高的现状，各大房企旗下物业公司都在整合物业板块，独立上市，获取丰厚资本回报。在这种情况下，地产从增量开发逐步走向存量管理之路。
3）人口红利消失，房子变为非必要品。2021年国内人口新增48万，新增急剧下降。城市化达到了一定程度，房地产失去了大规模发展的必要性。在过去的时代，房子更多的是金融属性缠身，还有赋予了更多的内容，如户口、教育、医疗等因素，但在未来，逐步开放的社会形态，失去了金融属性的房子，其他也就变的不是非常重要，人口流动到户籍开放，教育普及和医疗多元化，都在打破这种模式，未来的房地产需求最大的几个类群是农民继续进城买房，二是小城市向大城市流动的购买需求，所以未来有价值的房子只存在于人口依旧持续涌入的核心城市。
3、万科酒店能否“破茧而出”
万科酒店板块走独立路线已经一年多时间，我们还没有看到他有什么知名的品牌叫出来，根据调查，万科旗下目前自有注册的品牌只有詹云、有熊等几个品牌，其实早期万科更热衷于山地度假项目的开发与管理，这和万科创始人王石的运动人设有很大关系。国内地产商走独立自主的酒店品牌发展之路一直都是非常艰难，其中一个根本原因就是地产+酒店概念的混淆，没有清晰地梳理清楚。酒店一直作为地产业的附庸，地产兴则酒店兴，地产衰则酒店衰。酒店就像地产的遗腹子，在主业遭遇危难的时候，是随时可抛的弃子，酒店业务没有得到地产母体应有的重视和尊重。现在主业遭受危机，回过头来想发展酒店却为时已晚，或者一抛了之。
实际上早前我撰文阐述过一个观点，就是地产实际上是发展酒店品牌甚至高星酒店品牌最好的背景平台，只是曾经都看不上。万达在2017年吃了第一击梦棍后想明白了，全部抛售了酒店物业，全面转型轻资产，还是管理原来的那些酒店。也野心勃勃说要发展上千家，但四年过去了，门店反而减少了，是因为大业主融创不玩了，因为融创也自身难保，自己和华住成立合资公司自己去玩了。其他的地产酒店，得到重视的可能就是碧桂园系列的，人家看明白了，花重金搞了凤悦酒店公司，引进了希尔顿和安纳塔拉合伙搞，还孵化了七八个自己的品牌，势头还是很猛的。再看看其他几个地产，还在死亡线上挣扎，或者卖身救主，值得一提的是当年买了万达酒店最多的富力地产，现在已经半死不活。
在这种情况下，万科靠什么去输出自己的品牌。酒店管理基因和物业管理、长租公寓管理有着很大的区别，需要重视，需要投入，需要专业，还需要时间。作为地产界的扛把子万科来说，资金链应该算非常好的，“三道红线”很安全，万科这个金字招牌能不能在酒店上发光还需要时间验证，但肯定很艰难。
4、写给读者
进入到2022年，疫情的第三年，地产行业出现转变的一年，也是需要广大消费者思维转变的一年。万科董事长郁亮开会说今年开始不坐头等舱，员工今年开始降薪过苦日子，地产进入“黑铁”时代。种种迹象表面，地产业不会再像15年救市那样起死回转，再次迎来高速飞涨的几年，因为时代已经过去了。未来几年，现金为王，不要再把房子作为一个金融产品用来投资妄图实现资产翻倍，只有核心城市的核心区域房子还有保值的功能。房住不炒是国家战略主基调，不会改变，当下房子只是满足人民日常住宿功能和其他附属功能的一个必需品，但不是投机发财的理财工具，想明白了这一点，就应该明白，房子的未来、地产公司的未来。
未来十年，能存活下来的地产商，一定是拥有巨额存量物业管理的企业，不再靠增量来实现增长和生存，还靠开发生长的企业都会被历史淘汰。酒店行业也是如此，未来靠增长生存的品牌都会被整合或者消失，依靠存量生存，生而再发展。地产酒店的命运将会重新再安排，资管时代的来临，地产酒店物业将会被频繁交易，适用于多种金融方式的财产模型，轻资产是出路，但不是人人都能做，人人都想做的事情，只有少数能活下来。无论是地产商还是消费者，还是酒店行业，必须先认清大势，才能立于不败之世，才能寻而再发展！
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