随着资本的不断进入，加上长租公寓行业近来的低调行事，联合办公行业成为了近期存量地产升级改造的关注焦点。但是，近期一则有关联合办公空间拖欠房租遭断电的新闻，再一次让联合办公受到关注。不禁让人担忧先前长租公寓经历过的爆仓，是否也会在联合办公上演？
无界拖租 优客工场：不予置评
近日据《中国网财经》报道，有网友爆料称无界空间位于北京望京南的项目因拖欠业主房租，导致入驻商户被断电。《中国网财经》记者在向望京南项目入驻商户核实情况，对方表示确有其事。
上述入驻商户还表示，业主已经下了通牒：直接向业主支付房租或者搬离。但该商户此前已经向无界空间支付房租至2019年初。今年10月时，上述三方曾经签署过关于房租问题如何解决的协议，约定无界空间应当在11月8日前合计支付301万元，但截至上周，无界仍拖欠271万元。业主已经对上述商户实施过断电要求搬离。
此外，2018年3月，优客工场宣布与无界空间合并。上述商户工作人员称，无界多次表示与优客工场正在进行合并，优客工场正在审批付款申请等。但在上周，优客工场方面告知该商户，决定关停无界空间望京南项目，但对此前预付的房租等，并未给出解决方案。
对于望京南项目关停一事，无界空间联合创始人兼COO韩昕锜对《中国网财经》表示，该事项目前正在决策中，由于公司正在整合，不同决策成员会有一些信息上的不同步。对于望京南项目拖欠业主房租一事，她表示需要跟财务部门核实一下。《中国网财经》就此事联系了优客工场，其公关部门相关负责人表示不予置评。
爆仓的警钟早已敲响
综上，此次无界空间的拖租问题，不能算是爆仓，因为目前造成的亏损仅是向业主拖欠的租金，同时品牌方现有资金状况是否有能力偿还拖欠的271万元房租，也未曾对外公布。而相关负责人并未出现跑路的情况，都能够联系到，并做出了相应的回复。所以可以理解为一起由于品牌整合，信息不同步导致租金拖沓的事件。
但是，联合办公的爆仓的警钟其实早已敲响了。
2017年7月1日，一家名为畅客投资的企业与上海复旦科技园股份有限公司签订租赁合同，承租创客100孵化空间所有场地。畅客投资将场地打造成联合办公对外出租。今年上半年，由于畅客投资一位负责财务的股东携款消失，公司陷入拖欠房租11个月的僵局，最终经由双方交涉后决定解除租赁关系。同时物业要求与入驻联合办公的企业重新签订合同，并建议租户向畅客投资追索相应损失赔偿，即租户所缴纳的押金部分。而媒体在试图联系上海畅客投资控股有限公司，电话无人接听，地址查无此人。这家成立不过一年的联合办公空间，最终落得如此结局。
所以，尽管此次无界空间背后依靠着优客工场，但是拖租事件背后的原因可大可大。小，是事务交接出现的问题，即便是拖延几个月之后也需要得到妥善解决；大，便可影响一个空间的存亡甚至是一个品牌的声誉。毕竟，2018年以来长租公寓爆仓的景象仍历历在目。
600亿市场规模 不如先做好二房东
据艾媒咨询数据显示,截至2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个；预计到2018年底中国联合办公行业市场规模将达600亿元。
目前这600亿市场的主要盈利模式还是依靠通过赚取租金差价支撑企业成长，很多运营商的租金收入占到总收入90%。而据业内人士透露，在新一轮的融资中，跟以往不同的一点是，投资人不仅关注公司的业务规模增长速度，同时也非常在意现金流、利润、成本等方面的问题。
同时，优客工场毛大庆也曾表示租金是优客工场收入的主要来源。而想要拓宽盈利模式，需要赋予空间内容，而这些一定要以一定规模和数量作为基础发展，即先做好二房东这个角色。但是二房东并不是一个很性感的概念，如何才能实现二房东的华丽转身，成功拿下600亿的市场呢？以下几点将会产生助力作用：
1、 开源做大规模
在最短时间内拿下更多空间是这个行业的致胜法宝，实现地域的稀缺性和排他性。同时，形成规模之后，为空间赋予内容与想象空间，显现经济效益。
2、大数据精准化选址
选址很重要，通过选定一些判断指标，利用大数据进行完善的评估再出手。比如WeWork利用目标社区的商业构成数据解决寻找位置的瓶颈问题，为此与Factual（一家地理位置数据提供商）进行了合作，根据邻近的基础设施和商业情况（包括咖啡厅，购物中心，餐馆，酒吧，酒店和体育场）来评估每一个选址点。
▲图片来源：Cbinsights WeWork布局标准图
而且许多联合办公空间实行会员制，会允许租用者在不同的联合办公空间流动性办公，或跨区域，或跨国，因而与其他同区域办公空间的接近度也会影响入驻率。
3、建立全程陪伴的产品体系，满足不同阶段的办公需求
由于空间的使用最终落到人，所以要从用户角度出发，建立全程陪伴的产品体系，满足企业初创、发展、成熟等不同阶段的办公需求。氪空间通过对入住企业及市场需求的跟进和调研，从纯粹的敞开式、相对的开放和封闭企业，针对不同发展阶段的企业推出个性化的空间产品，更贴合市场需求。
4、产品相对标准化，家具定制化
在达到一定规模之后，可实行产品标准化，即节约工期，也利于形成品牌。比如方糖小镇为了保证规模扩张不出现问题，形成了两套标准化模板，其中一个是森林系列。同时家具也可以实行定制化，既可有效空间需求，也可规模化节省成本。
▲图片来源：方糖小镇官网 方糖小镇森林社区
5、管理线上化，用IT系统大量代替人工
从联合办公空间的业务主体来看，一个基础的空间管理系统主要涉及的功能有工位管理、预订系统、智能门禁系统、通知系统、供应商管理系统等。而在管理系统的呈现形式上，很多空间都会开发自己的APP，比如WeWork开发了自己的管理APP，整个APP涵盖了工位管理和预订、活动信息提供、企业人才招聘等各种线上化服务。
作为存量地产增值的强有效的手段，联合办公的市场规模与前进的确令人向往。但值此盈利模式较为简单，空间增值仍待创新之际，做个二房东，做一个尽职尽责的专业二房东，也不是一件丢脸的事。
毛大庆曾反复强调：“联合办公的核心是企业服务，而不是简单的空间租赁。”增值服务将会是联合办公下一个重要的发展节点，随着行业的整合，从业企业的业务模式逐渐完善，在用户规模积累至一定程度后可以针对用户开展不同的增值服务。未来，联合办公的大部分收益将来自于此。而在此之前，成为一个尽职尽责的办公二房东，也是一件不失性感的事情。
参考资料
中国网财经丨无界空间被曝拖欠业主房租致入驻企业被断电 与优客工场合并后仍无解决方案
东地产丨又跑了，这次是联合办公二房东
明源地产研究院丨联合办公市场快600亿了！要想赚到钱，必须这样干
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