房地产投资商涉足酒店业：勿以面积论英雄

近些年酒店行业内流行一种说法，即房地产行业“绑架”了酒店行业，酒店作为房地产行业的末端，面市以后并不乐观的经营状况让房地产投资商很是头疼。下面一组数据是同一家房地产投资商在不同城市和地点、投资不同酒店业态、聘请不同的国际品牌管理公司产生的不同的坪效(即建筑物内可经营面积产生的收入)：

一、上海某高端品牌，位于CBD的商务酒店，坪效为5600元/平方米/年;

二、位于上海郊区的某高端品牌度假酒店，坪效为1500元/平方米/年;

三、三亚某奢华品牌度假酒店，坪效为4600元/平方米/年;

四、三亚某高端品牌度假酒店，坪效为3000元/平方米/年;

五、北京某高端品牌，位于CBD的商务酒店，坪效为3800元/平方米/年;

六、北京普通地段的次高端品牌商务酒店，坪效为2200元/平方米/年;

七、深圳某高端品牌，位于CBD的商务酒店，坪效为3500元/平方米/年。

坪效差异如此之大，是否和一线、二线、三线城市的成本水平和消费水平有关?在同一城市，同一类型酒店坪效的差异，是否和地理位置有关，抑或和品牌及经营管理水平有关，和行业供大于求影响收益有关，和投资方虚荣心下的求大空间有关?

数据中的第一家酒店曾在10年前创造过8682元/平方米/年的好成绩，10年后的今天，在同样面积的建筑物内，已经无法达到10年前的水平。这样的变化，和城市、地理位置、品牌和经营管理能力无关，而和该城市多开了几十家高端酒店有关，和旁边开了同一管理集团更高品牌的酒店有关。

数据中的第三家和第四家，处于同一度假地内较好的地理位置。由于品牌不同，吸引的目标客户群不同，其消费能力自然有差别。所以，在同一个市场差不多的建筑物面积里、每年每平方米的经营面积里，创造的营收有1600元之差，是城市、地理位置、品牌匹配度所决定的。

数据中的第五家和第六家酒店，处在同一座城市，地理位置不同、品牌不同，同为商务酒店，由于品牌档次和地段原因，坪效之差有1600元。

数据二中，该酒店由于地处郊区，区域环境和上海市区不具可比性，加上所处位置只有上海本地和少数江苏地区的顾客才会光顾，其出租率不理想，均价难卖高也就不难理解了，再好的品牌也难以挽救困局。

此外，近些年，酒店行业还有一个普遍性的问题，5年以前建造的酒店，坪效普遍较低。这些酒店有一个共同点——大，高端酒店的大堂面积堪称巨无霸;商务酒店的会议厅超大，一般可以容纳800至1000人的会议;宴会厅前厅差不多占了整个宴会厅三分之二的面积。但是，房地产投资商们很快就发现，大空间除了加大能源消耗外，并没有产生与之相应的投资回报。

深入分析这一现象，笔者以为，这与房地产投资商的惯性思维有关，在房地产行业，面积与收益是成正比的。而酒店行业并非如此，酒店不以面积论英雄，酒店的核心竞争力是服务。三年前，上海国资委出售旗下的两家酒店，两家酒店均位于中心地段。其中，酒店A由国际品牌管理，总面积小于酒店B，酒店B由业主自行管理，面积大于酒店A，而结果是酒店A的售价高于酒店B整整10个亿。综上所述，房地产投资商若要涉足酒店行业，需要重新认识这个行业。不要把钱浪费在前期的虚荣和不专业上。