城市更新再思考 “落位”之谜何解？

城市更新其实是一个“有”和“无”的迭代逻辑。

好比上世纪八十年代，媒体不发达&有电视机的家庭也凤毛麟角，于是——

1、看电视是唯一的娱乐选择;

2、【新闻联播】是唯一的资讯选择。

如今媒介和内容都呈几何级扩容，于是选择(喜恶)、鉴别(真伪)就成了观众的必修课。

同样，今天的城市更新中，“落位”两个字背后也有大文章。

现状：“落位”并不稀罕，但“落位”事出有因

所谓落位，一言蔽之就是在经营性建筑物里，安置相关业态以满足配套需要。

但这种看似“一一对应的连线题”，做起来并不容易，或者说：未来要求会越来越高。

曾几何时，在落位的初级阶段，就像开头所言“80年代看电视”阶段至今，一些客观和主观原因导致落位的粗放比比皆是，结果就造成尴尬的N种发散现象：

1、选择之失：落位的业态不是消费者需要的，门前冷落车马稀最终关张;

2、便捷之失：落位的业态不“最便利目标人群”，业态活着但“抱怨也活着”;

3、节点之失：落位的业态生不逢时——在的时候活不下去，换一家却有滋有润;

4、相邻之失：业态和整体定位、周边业态不能匹配，独乐乐游离在众乐乐之外。

应该还有其他林林总总的落位不匹配。

那么是什么导致落位不精准呢?

客观原因是业态资源的匮乏，不仅是因为时代关系的匮乏，也可能是业主或招商方面“没有或者找不到”资源，所以导致“有什么放什么不管对错填满再说”;

主观原因也有，主要是人的问题：

1、不排除项目所在位置的黄金地段，皇帝的女儿不愁嫁，导致业主粗放对待精细活;

2、招商人员的主观拍脑袋，用经验(其实可能是教训)来判断市场变动，刻舟求剑;

3、设计师在空间设计上的托大或失误，导致“某个方位某个空间只能做某业态”所束缚。

业态之失也像【安娜卡列尼娜】：正确的业态都是相似的，不对的业态总是各有各的不对。

但是，时代抛弃业态的时候，不会给业态打招呼。

市场：没有地段优势的城市怎么更新?

时代有两个背景限制了“业态落位自由化”：

一是城市更新进入2.0迭代阶段，市中心优质地段资源已经进入倒计时;

二是【城市更新不容许大拆大建】的政策，导致或位置或空间的限制，落位变难了。

因为在商品、消费、渠道足够发达的今天，消费者只需要支付对价，而供给侧足够丰富。

所以，落位正确或精准与否，开始成为影响招商乃至影响城市更新项目成败的关键之一。

另一方面，人确切地说是负责人已经开始意识到落位重要性，对操作人有了要求——

所幸已开始听到“内容在前而空间在后”的发声，希望分贝可以被实践壮大。

所以，在地段价值有限、空间有限、位置有限、消费力有限的各种具体制约之下，一哄而上的“银行、餐饮、咖啡馆”的三件套，开始从供需双方出现了进一步探索的进阶。

一方面，商家看起来足够丰富，但有品牌有规模的强势商家并不多，而“需要他们进驻”甚至“需要他们拯救”的新旧项目那么多，加之疫情之后的消费降维，商家就像分子，禁不住分母作为战线拉得过长而影响自身肌理康建，一句话：业态在谨慎发展甚至收缩发展。

另一方面，“人人有样学样”地业态抄袭甚至攀比之风甚嚣尘上，导致对业态“你有我有全都有”的要求无限膨胀，业主和招商都懒政，导致为了争夺有限商家的各种台下龌龊频出。

尽管如此，还是有些项目空间因为商家缺乏意愿而大开天窗，或者“好不容易请进来的业态因为捱不住孵化期而早早斩仓关张”。

徒呼奈何?!

解码：科学落位，重在方法论创新

因为市场是动态的，甚至这个动态导致迭代的速率不可捉摸地超乎想象，所以“一劳永逸”的业态落位本身是个伪命题，如果迷信绝对大师基本就等于转角遇到绝对大骗子。

从技术角度来应对业态落位问题，至少看起来比较客观：

一是战略，要么做取舍要么做兼容。

所谓的取舍就是：要匹配还是要互补?

关于匹配和互补孰对孰错的讨论，已在之前【城市更新N部曲之⑳新天地的连线题】中，有过阐述和案例比较，虽然没有明确答案是非，但“根据不同阶段不同项目”各有所侧重，还是给出了方法论。

相对而言，在业态落位问题上，匹配大于互补，毕竟人和业态是讲究化学反应的，而非绝对的猎奇心态，毕竟后者就算存在概率但重复消费的坪效也非常有限。

二是方法，“什么业态是一回事，业态怎么摆放是另一回事”是绝对正确的废话。

目前在“单个空间应对N个业态”的微观项目中，较多采用的是“通过人来匹配业态”，同时结合遵循“先内容后空间”的思路，把某个局域人群最需要的业态最便捷地予以空投，恨不能饭来张口衣来伸手。

但如果是面对“N个空间和N个业态”，面临兵团匹配作战等值或不等值的对位问题。

这时候，不妨采用逆逻辑来倒推落位：即一边将空间进行一定标准的分级，另一边将业态也划分一定标准予以分级，之后予以一一连线，当然连线的标准就不仅是匹配这么单纯，而是要结合“需求迫切性”来——急空间所急，这就有点匹配之上的互补意味了。

三是预判，要给未来可以“低成本应对变局”的提前应对思维。

虽然不容许大拆大建，但是在单个项目的定位到运营，在摸石头过河的过程中，要么是各领风骚三五年之后的推倒重来，要么是“一计不成又生一计”的推倒重来，原因各有不同，但结果都是——推倒重来。

在一定前期定位并不失误的城市更新项目中，“网红是不可持续的(或者说不可永续的)”，所以三五年之后的优化和提升势在必行，那么在“推倒重来”之前，有无螺蛳壳里做道场的精细化预设呢?

“一鱼多吃”的餐饮故事，“一衣多穿”的服装案例，是否可以在城市更新中被借鉴呢?

1、完成业态落位的初步兼容;

2、预判未来可能的提升方向;

3、设计端预留可能的变换空间;

4、市场周期里的“缝缝补补又三年”。

在日常生活中，经常会作为旁观者或者当事人被评价人和衣服：

有说：“这个衣服不适合你”;

有说：“你穿不出这种款的范”。

有一说一是说人和衣服的匹配问题，举一反三同样可以论证空间和业态的精准对位。

在城市更新进入2.0甚至3.0到N.0版本的深水区，“混战”不可避免，看似一团糟的多线对应，只要找到抽丝剥茧化整为零的方法论，再复杂的业态落位，都可以被微观化研究。