2021年是翻天覆地的一年。
房地产行业也迎来了最严苛的全监管时代,过去属于房地产的赚钱逻辑也已经坍塌。
2018年9月,在万科秋季例会上,会场写满了“活下去”三个字。当时,更多的人认为这是危言耸听,自己吓自己罢了。
从后视镜看,万科对房地产大势的判断无疑是超前且准确的。资本市场也很有效,房地产板块从2018年开启衰落之路,万科作为地产江湖一哥,历史最高股价也定格在了2018年1月。
全国楼市调控大幕也自此拉开,层层加码,最狠的是央行的金融动作。去年8月,央行给房企划出了“三道红线”。同年12月底,又给银行设置了房地产贷款规模以及比例的红线。这给房企带上了“紧箍咒”,是调控的真正大杀器。
再到今年初“集中供地”政策落地,中央对房地产行业全局性的管控政策体系正在逐渐补全。
于房企,于个人,都不再幻想调控放松。这也意味着房地产行业的土地红利、金融红利时代已经过去,剥离金融回归居住属性将是大势所趋,未来将会是竞争激烈的存量时代。企业之间的竞争加剧,做大蛋糕的游戏结束了,分蛋糕的争夺开始了。
洗牌是必然,未来,还会有一批房企活不下去,尤其是过去几年仍然高杠杆扩张的企业。活下去的龙头会具备一定的业绩成长性,到时候优质的龙头们会有更多以低廉价格收购优质资产的机会。
毛利率下滑是趋势
据中指院不完全统计,2021年上半年月均出台房地产紧缩政策明显超过前两年月均水平,30余热点城市累计调控次数超百次。
调控更加频繁、手段更加全面,严查资金违规流入房地产市场、建立房地联动机制、增强二手房市场调控力度等内容均有涉及。
未来,房价不会大涨已是一张明牌。
但2020年17万亿的销售市场不可能一下子就下滑太多,经营稳健和财务状况良好的企业可以平稳渡过这一时期,而且不至于亏损。
以2021年半年报为例来看,一些房企融资成本处于行业较低水平,基本面稳健,土储优质丰厚,现金流良好,财务安全性高,盈利能力稳定,拿地、销售和业绩有望保持,多元化布局贡献的经营性收入比重逐年提高,再加上可能的集中度提升,发展值得长期看好,比如万科龙湖保利等。
但明显的是,毛利率改善短期无望。2021上半年上市房企盈利能力普遍下滑。
比如以稳健著称的万科。万科2021上半年实现营业收入1671.1亿元,同比增长 14.2%;结算毛利率为22.9%,实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元,同比下降11.7%。结算毛利率与去年同期的31.8%相比,下降幅度确实较大,公司的解释是受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响。
当然,除了毛利率下降和销售增速低于同行这两点表现较差以外,万科在其他各项指标依然体现了龙头房企该有的水平。
“行业整体毛利率下滑应该是一个趋势。在限价的大环境下,行业毛利率会回归到一个合理的区间,未来保持20%-25%的毛利率,可能是整个行业的趋势。”龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上表示。
他认为,这样反而会让这个行业能够更稳健可持续地发展。在一个房价可控、地价合理的大背景下,做好产品做好服务,系统性的降低行业的周期性风险和系统性风险。
2021年上半年龙湖的毛利率为27.7%,同比亦下降1.6个百分点。但整体财务状况,仍然比较优秀,相比同行保持着良好的盈利水平。
财报显示,2021年上半年,龙湖集团实现合同销售额1426.3亿元,为历史最高值,同比增长28.4%,回款率维持在90%以上的高位。截至今年上半年,龙湖已完成全年销售目标的46%。
营业收入为606.2亿元,同比增长18.5%;股东应占溢利74.2亿元,剔除公平值变动等影响后,归属于股东的核心净利润61.8亿元,同比增长17.1%,已属于行业较高水平。
不过,对于目前房企而言,更加重要的是“三道红线”是否已达标,如何在安全范围内最大限度地争取利润才是他们的新命题。
“绿、绿、绿”是关键
房地产金融已经成为调控的关键。
在“三线四档”的融资管理政策背景下,多家高杠杆房企暴雷,评级遭到下调,降杠杆已经成为不少房企的当务之急。
“三线四档”的融资管理规则也在持续完善中。针对今年以来接连被曝光的房企利用经营性负债商票进行融资的情况,今年7月初,房企商票亦被纳入监管范围内,据媒体报道,未来还可能会计入“三道红线”指标中。
住建部表示,下一步还将加强房地产金融管控,完善房企“三线四档”融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。
再加上债务集中到期的压力,健康的财务状况,没有那一刻像此时这般迫切的压在房企头顶。
据克而瑞不完全统计,流动性整体放松的背景下,2021年上半年,100家典型房企累计融资额为6090亿元,同比下降34%、环比下降29%,房地产行业的融资规模较去年同期大幅下降。
在此背后,包含着房地产企业对经营融资行为更加审慎自律,也反映出部分企业迫于趋严的调控环境,被动的战略调整。
比如房企龙头碧桂园,截至2021年6月30日,碧桂园仍处于黄档,期末净负债率为49.7%,已连续多年保持低于70%,低于“三条红线”中“净负债率低于100%”的要求;可动用现金余额达1862.4亿元,现金短债比2.1倍,短期偿债无忧。唯一尚未达标的指标为剔除预收账款的资产负债率,但这一数据已从去年年底的80%,下降至77%。
万科则在今年一季度末顺利回归“绿档”,各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。
而资金端优势明显的龙湖更是已经保持连续5年“绿档”,其通畅的融资渠道、低财务杠杆,充沛的现金流让多少房企可望不可及。
龙湖融资成本之低的江湖地位大概是这样的:每当有房企欲证明自己融资水平非常之低时,一般会在后面加上一句,在民营企业中仅次于龙湖。
根据披露,截至2021上半年末,龙湖集团平均融资成本为4.21%,再创历史新低。看来,龙湖融资成本的江湖地位依然难以撼动。
融资水平持续下降,源于全投资级信用评级与“绿档”的加持。
龙湖方面表示,多年前,龙湖就按照严格的财务标准引导自身行为,包括在2017年就拿到了穆迪、标普和惠誉三个海外评级机构的投资级评级。“这些都不是今天才开始。”
截至2021上半年末,龙湖净负债率进一步下降至46%,现金短债比达到5.48倍(剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91倍),剔除预收款后的资产负债率为68.3%。
在今年上半年,龙湖集团稳定的财务策略与持续的现金流,继续获得信用评级机构的认可,惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB正面、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。截止年中,龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。
对房企来说,财务足够安全稳健,才有能力和底气去提升集中度和发力多元化,这是房地产长期来看的新战场。
守正出奇
混沌大学创始人李善友从克里斯坦森教授的“颠覆式创新理论”之中找到了关于公司增长“第二曲线”的灵感,并进行了深刻理论演绎。
现在很多房企不断自我迭代的实践也论证这一点:组织创新不是一条道走到底,也并非是人为决策推动“转型”,而是从上一条增长曲线之中找到有内生动力的“第二曲线”作为新的生长方向,这往往是一种自然生长的成果。
包括商业地产在内的持有型物业被普遍视为开发商的“第二曲线”。
商业地产兼具的现金流长期稳定、估值水平更高、融资渠道更丰富等优势,已成为部分企业穿越周期波动的稳压器。及早站队的房企已经开始摘果。
半年报业绩显示,龙湖上半年商业运营租金收入37.06亿,增长39%;
新城的商业总收入36.6亿,同比增长更为激进,达到72.02%;
商业地产规模更靠前的华润,上半年购物中心租金收入66亿,增速超过63%;
商业地产收入成为这些企业抵御传统住宅开发利润下滑的风险。这样的收获正如龙湖集团董事长吴亚军所说的,“因过去对自己够狠,才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性”。
商业运营对资金实力、运营能力以及品牌影响力都有着极高的要求,存在着较高的行业门槛。只有通过常年积累的运营、拓展能力,才能不断拉开与新进者间的差距。
以龙湖为例,正是前二十年的商业经验积累,如今的龙湖商业才具备竞争优势,在消费回暖的势头下快速发力。
2021年上半年,公司商业运营轻重并举,报告期内公司共开业 5 座天街项目。
同时,已开业商场实现稳步复苏,销售额同店同比去年实现60%增幅,客流也逐步恢复至疫情前水平。
而基于“市场上有很多低效闲置的资产”,龙湖也在自持商业之余,尝试“能力输出”的轻资产运营。目前,龙湖在手轻资产项目共5个,下半年首个项目将会在武汉开业。
商业地产外,龙湖还有租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修等运营业务,它们和地产共同组成并行的六大航道。可以看到,在其组织架构中,地产开发一如既往是基本盘面,而面向未来的经营类业务,同样被摆在极高的位置。
从整体上看,龙湖仍旧是一个优势集中、多点开花的房地产企业。
这也是一个非常经典的存量时代房地产范本。房企正面战场根基要稳,侧翼冲击下刀要准,能打出惊喜,缓解正面战场压力,守正出奇,才能更好的活下去。
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