如果以1978年的改革开发为节点，那么中国的房改，已经历经了40年的发展。从一开始中央派出改革组到英国、德国、美国、新加坡等国家学习并制定第一轮房改机制，到后来不断根据国情探索和寻求新的住房模式。中国的房地产市场从初生走向成熟，也走出了自己的起伏周期。
贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领在日前做了一次名为《中国的住房模式：深圳有何不同》的主题演讲。
他总结了中国改革开放40年以来的房地产市场历史脉络，认为今天的中国房地产市场的确是在一个周期的转折点上，也是一个长的链条的转折点上。虽然经纪人对当前的市场都比较悲观，但杨现领认为明年全国的新房和一二线城市的二手房市场仍有机会存在，大家无须过多恐慌。
此外对于深圳这个城市，杨现领也表露了自己对其的看好：这是一个充满活力价值的城市，也是一个充满潜在购买力的城市。虽然深圳的单价比较高，但是首次置业的门槛相对其他城市而言依然较低。
以下为演讲实录整理：
四轮改革
1978年-1998年住房建设的首次繁荣
人均居住面积增长
1998年-2008年住房建设高峰
国民住房条件改善
2008年-2014年房地产进入加杠杆通道
2014年-棚户区改造
住房需求主要来自存量流通
杨现领将1978年改革开放以来的中国房地产市场分为四个改革阶段：
第一轮改革是从1978年到1998年这20年。1978年改革开放以后，中国的住房发展几乎是停滞的。因为当时的房子还叫福利房，福利房的数量短缺，所以只能分配给一些人，住房矛盾很严重。并且中国是在1978年之后才出现了大建设的繁荣，这个时间段国内的住房建设量非常大，第一轮房改的结果之一，就是国人的人均居住面积增长。
第二轮改革是1998年到2008年。中国经历了长达10年的新一轮建设高峰，城市人口在增长，住房建设量也在增加。这轮建设高峰背后的核心逻辑是从1998年开始，特别是2001年之后，中国的经济出现了快速的增长，资产价格稳定，房地产投资增速飞快。在这10年的建设高峰里，国民住房条件得到了很大改善。
第三轮改革是2008年之后。2008年，在全球金融危机波及下，中国的经济也开始出现了危机，国家拿出4万亿救市，也令房地产行业在2008年之后就进入了货币推动的加杠杆的通道，投入到房地产业的货币量有较大增长。
第四轮改革是2014年开始的棚户区改造。经历了那么多年的开放，中国的房地产市场已经进入了总体平衡的阶段，二手房市场开始崛起，一线城市对比二线城市二手房交易的数量也在增长。从中国住房总量来看，国人总体上已经不缺房子了，这意味着为房地产市场的需求将主要来自于存量的流通。
无须恐慌
过去的3年，中国的房地产市场经历了历史上一个巨大的天量市场，成交数额超过20万亿。虽然也有不少调控发生，但并没有哪个经纪公司倒闭。因为经纪公司可以随时转变业务模式，二手房不行做一手，之后做租赁。
但今年的市场，从数据来看，二手房成交的趋势回落比较大，均价比较稳定，挂牌价也在下跌，调价房源中涨价占比减少，且成交周期延长，大量的指标都是指向市场在快速降温。
于是很多经纪人，包括开发商，在四季度时开始表现出了对未来市场的悲观预期。
但市场差和房产经纪公司的关联真的有那么大吗？并非如此。
首先，就算市场成交差，哪怕同比下降30%，也还有15万的交易额，这依然是非常大的交易量。
再者，从结构上看，明年的一线和二线城市相对稳定，价格相对比较有优势，所以新房和二手房市场在二线城市是一个不错的机会。也许全国的整体市场会下跌，但是新房和一二线城市的二手房相对来说是有一些机会的。
所以经纪同行不要过多恐慌。
此外，在这个市场下，其实经纪公司还是有非常大的提升空间。比如提高办事效率，提高消费者的体验度，提高联网的深度和速度。
在杨现领看来，2019年将是一个弱市周期里面分化比较明显的市场，这个时候才是大家提升效率做品质的最好的一年。
以香港为例，香港是一个周期活动性非常强的市场，它做一系列的品质，还做扩张和并购，几乎每一个大发展都是在弱市周期里面完成的。
再看北京，北京是调控最剧烈，周期最动荡的一个市场，但是实际上今年全国经纪市场最成熟的也是北京，正是动荡之中长出了一些优秀的房产经纪企业。
所以说品质是对抗周期最有力的手段，它一定会分化，明年的周期里面一定会有新的品牌崛起，也会有非常优秀的品牌分化强大。
深圳样本
中国的8亿城市人口有两类，第一类是有城市户籍的人口，第二类是在城市有工作没有城市户籍的。或者说，还可以分成两类，一类有房，一类没房。
现在中国85%的家庭，都有了自己的房子。一个现象是，大部分的城市人口，你如果手里没有房子，你基本也不可能去买。但是买房子的人手里基本都有房子，卖房子是为了要换房子。这是国内已经形成了比较明显的两个格局。
那么，未来市场的机会在哪里？其实就在租赁的年轻人里面。因为只有人第一次进入这个市场的时候，才可以产生流动，所以整个市场是否可以流动和启动，就来源于这部分人的支付能力。
2008年时候，还不了房贷的那批人，很多是在2006、2007年买房的人。因为还不上贷款，后来他们没有了房子，只能租房。2008年之后，中国房价上涨飞速，这批人的租房压力徒增。
此外，中国还有2亿的城市流动人口，他们买不起房，但是如果他们连租都租不起的话，那将导致的社会问题就多了。现在中国住房最大的矛盾不是房价的涨和跌，而是这2亿的流动人口能不能住得起和年轻人能不能租得起。
年轻人能不能租得起房，这是个严肃且一定要引起重视的问题。
南部的沿海城市和北方的城市不一样的是，这些区域的城市化程度比较高，经济发展比较活跃，储存了一批潜在的购买力，让市场有一个动力存在。
而新房和二手房是互相影响的，二手房的买卖就和年轻人是否进入有关系。
具体到深圳这个城市来看。
深圳的住房结构中40%的房子都是村民的自建房和单位的自建房，叫做保障性住房，商业房不到20%，这个是因为深圳没有历史负担，不像北京经历了大量的改造和建设。
深圳今年住房的自有率是30%，大部分人都是租赁，住在城中村和比较便宜的房子里，这些人是未来社会发展的希望。
目前深圳的住房结构和国际大都市很像。比如伦敦，房价比较高，年轻人买不起。而纽约是大部分人在租房。这些大都市和深圳的住房结构都是比较像的。
而当这些年轻人的收入提升的时候，他们就会加入购房团队，成为深圳未来的购房力量。
广州也是一样，大家觉得广州脏乱差，城中村很多，但是其实这其中隐藏这很多未来将转化为购买力的租赁人群，这也是南方城市活力价值的体现。
长期来讲，年轻人的是潜在的第一次购房人群，比如25—35岁的年轻人，一个城市可以让年轻人活下来很重要，深圳的活跃度非常高，给了年轻人非常大的空间，给了年轻人机会就相当于给了自己机会，也给了经纪行业机会。
虽然深圳的单价比较高，但是首次置业的门槛相对其他城市而言依然较低。
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