90年代，日本房地产市场泡沫破裂，房价持续下跌，与此同时，尽管日本城镇化率趋向稳定，但人口在城市之间的结构性流动持续进行，流动人口持续向都市圈导入，并由此带动了旺盛的租赁需求。
大东建托是日本最大的公寓运营商，成立于1974年，从房屋租赁业务起家，而后依靠整合产业链，业务版图不断扩张。成为日本排名第一的资产管理公司，管理住宅超百万套，占据着最大的市场份额。2009年次贷危机波及日本房地产，大东建托的总收入增速最快近50%，也迎来了历史转折点。
大东建托的成功离不开日本的宏观环境，今天，本文主要围绕大东建托这一典型纯轻资产模式长租公寓如何运营这一问题展开论述，研究大东建托的背景、产品线、布局策略以及商业模式，并探讨其对国内长租公寓运营的借鉴意义。
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大东建托发展历程
大东建托顺应日本租赁市场的变化，自1974年成立以来，经历了厂房租赁时代、大东共济会时代以及目前的35年包租制时代。
★厂房租赁时代
(1974-1980年)郊区土地利用率低，但是经济快速发展，工厂规模迅速扩张，新增大量厂房与仓库需求，大东建托主营厂房的修建与租赁。
大东共济会时代
(1980-2006)大东建托创新房租保险模式，房东借钱修建租赁住宅，存在稳定租金收入的需求;因此成立大东共济会，收取4%会费，保证房东控制期90%的租金收入。
35年包租制时代
(2006年—至今)大东建托取消共济会，采用包租模式承担空置期;推行建造+包租的一站式资产管理。包租时间长达35年之久。
涉足长租公寓的动因：宏观环境
大东建托的运营模式是典型的施工+建后代租，其业务的基础离不开日本私有土地制度，日本的租赁市场中，散户是房源的主要提供者;其次为了合法规避高遗产税以及利率持续走低等宏观环境的影响，大东建托的潜在客群越来越多。
大东建托的客户群体中有48.4%的人是为了合法规避高遗产税、25.8%的人是为了获得稳定的租金收入。伴随着日本遗产税的修改和持续走低的利率，大东建托的潜在客户群体越来越多，为公司收入带来持续上涨动力。
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大东建托经营现状
项目布局
大东建托在日本共布局了九个区域，在近畿、北陆、四国、北海道等各个都市圈中均分布有房源，管理房间总数103.6万间，价位在3万-50万日元/月不等，并且入住率均在94%以上，运营状况较好。
客群
大东建托的目标客群主要有单身人士、年轻夫妇以及已婚并有孩子的家庭。针对单身人士或年轻夫妇的公寓或高级公寓产品占比最多，针对家庭的独栋别墅占比极少。
产品线
大东建托出租的房子大概分为一户建(独栋住宅)、マンション(mansion)、アパート(apart)三种。Mansion的隔音、抗震等方面要好于apart，所以租金相对来说较贵。
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大东建托商业模式
大东建托的商业模式主要是从建造业务到租赁业务的产业链闭环，囊括了房地产、财务贷款、房屋租赁、物业、液化石油气、建筑、钢铁、新能源(主要是电)、护理(老人、儿童)保险、信托等多项业务，形成服务、金融、供应链闭环。
但主要业务板块还是租赁业务和建筑业务，其中建筑业务在2002-2008年的收入占比占据绝大部分，但租赁业务收入占比在近5年来超过50%，并在2016年达到55%，这意味着公司的业务可能有所转型。
租赁业务
大东建托的房屋租赁管理策略主要通过降低空置率提升业绩驱动力，重点在三个方面发力：
①通过广告和赞助活动提高品牌知名度
◆互联网热搜关键词
◆电视广告
◆房地产开发建造领域各种广告渠道
◆资助室内设计比赛
②尽可能提高客户入住期间满意度
◆租金、水电、煤气费三合一支付
◆简化签约流程
◆分部门House Payment Co.,Ltd.支持客户信用支付
◆DK Select Good Living Navigator 给客户提供就近商店、政府机构和医疗诊所等社区服务的地理位置
③定期举办员工培训
◆提高员工素质和服务质量
◆提供员工培养计划，加强员工工作动力
运营模式
大东建托的管理运营模式包括前期调查分析、获客渠道、租后服务等方面，坚决执行市场进入法则：1.不进入任何租赁类住房供大于需的市场2.不进入任何获客渠道匮乏的市场。
门店运营在出租周期上有长短租之分，短租无需担保人;其出租房几乎都是不用交付押金和礼金的，而且房型布局多样，可供选择。
并且契约的类型也有多种选择，分为预付型、延期支付型和退居时结算型三种，这三种类型每个月需要交付的保证委托费不等。
在服务方面，大东建托拥有免费全国契约更新等3项实惠服务和综合火灾保险等4项业务支持。
盈利模式
收入方面，大东建托的收入构成主要有租赁收入和建筑收入，其中租赁收入在2009年快速增长，但是其毛利润率却在下跌，在近10年里均不超过10%;建筑收入一直处于较高水平，且毛利润率也一直维持在30%左右的水平，可见利润的主要来源是建筑业务。
成本方面，大东建托的业务成本主要集中在前期的建筑成本中，占比超60%，其次是租赁成本，这与35年期的包租模式相关，一次性支出较大。
利润来源，大东建托的租赁模式是典型的轻资产模式，弊端在于作为二房东需要支付相当高的租金给业主，租金差的利润空间较少。轻资产模式下，大东建托面临的挑战一方面是通过产品设计和营销维持高出租率和较搞得租金上涨动力，另一方面尽可能通过协议降低底租租金及其涨幅。
