第一太平戴维斯2018上半年写字楼市场简报数据显示，杭州有两个甲级写字楼项目交付，全市甲级写字楼空置率半年环比下降0.8个百分点至14.2%，甲级写字楼平均租金半年环比上升1.6%达到5.4元/㎡·天。
以上数字反映出的仅是杭州写字楼市场情况的一隅。市场的供需关系怎样?哪些是有潜力的新兴商务区?近年来飞速成长的新蓝海共享办公在杭州的发展形势如何?第一太平戴维斯杭州公司总经理陈昆葳从市场角度为我们做了专业分析。
上半年供需基本持平
空置率连年下降
2018年上半年杭州市场仅有两个甲级写字楼项目入市，一个是位于钱江新城板块的高德置地广场，另一个是位于黄龙板块的黄龙万科中心，合计新增供应面积10.3万平方米。
甲级写字楼供应、需求和空置率
(2005-2018年上半年)
来源：第一太平戴维斯研究部
需求方面，专业服务类、金融公司和IT企业的需求仍保持活力;来自房地产开发与建造行业的承租量在近几年也明显增加。
上半年，杭州甲级写字楼空置率保持平稳为14.2%。去除新项目的影响，全市空置率半年环比下降3.4个百分点。核心商务区空置率为16.5%，半年环比上升5.8个百分点;非核心商务区空置率为13.5%，半年环比下降2.7个百分点。
细分到各个板块，钱江新城板块甲级写字楼空置率半年环比下降3.2个百分点达到13.8%。主要原因是钱江新城交通设施和商务氛围双双改善，加之租金比核心区域平均租金低10%-20%，吸引越来越多企业来此办公。黄龙板块空置率达到17.5%，半年环比上升11.2个百分点。主要原因是黄龙万科中心A、B座入市，除去该影响，该板块空置率保持稳定。武林板块2018年上半年空置率保持稳定达到15.2%。黄龙和武林板块自从全国性P2P整治风波之后，对租户性质保持严格筛选。
2018年下半年预计将有五个甲级写字楼项目入市，合计新增供应量将达29万平方米。仅国大城市广场位于核心商务区，钱江新城板块预计将有三个项目入市，包括自用项目浙江国贸总部大楼、迪凯城星国际大厦A、B座(其中B座预计将自用)、以及世包国际中心西塔。尽管2018年下半年新增供应量比较大，但是预计新入市项目将会自用或销售，所以对整体租赁市场的影响将会比较有限。
集聚效应渐显
钱江新城租金涨幅三级跳
杭州甲级写字楼租金在2018年上半年上升至5.4元/㎡·天，半年环比上升1.6%。钱江新城凭借高品质以及集聚效应，租金稳步上升，该板块租金增长也带动了非核心商务区在上半年实现半年环比上升2.5%。同时，传统商务区通过给予租金折扣来吸引并留住租户，导致租金半年环比下降0.4%。
甲级写字楼租金指数
(2009年至2018年上半年)
来源：第一太平戴维斯研究部
其中，租金涨幅最为明显的钱江新城板块过去三年一直处于上升趋势，2018年上半年板块平均租金达到人民币每平方米每天4.99元，半年环比上升3.1%。然而相比黄龙和武林的传统商务区，租金水平仍然呈现出比较高的性价比。
“以前我们所说杭州的商业区集中在黄龙、武林商圈，现在慢慢拓展到钱江新城。政府的大方向是拥江发展，现在钱江世纪城、未来科技城都在发展，滨江板块也在形成自己的氛围。大城市就是从以前的核心区慢慢往外扩，现在的杭州跟以前的上海或其他大城市发展路径是一样的。”陈昆葳如是说。
钱江新城写字楼林立
作为第一太平戴维斯杭州公司的落址地，陈昆葳对钱江新城给出了很高的评价。“钱江新城经过十年的发展，配套已经比较成熟。比如市民中心落成政府机关搬过来，加上一些大型金融机构总部进驻，带动上下游企业一起入驻，共同推动了钱江新城的发展。企业对该板块写字楼的需求越来越旺盛，这点通过近几年租金的递增是可以看出来的，说明这里是一个宜居、宜工作的地方。”
联合办公新蓝海
品牌开始入驻杭州市场
在今年的博鳌房地产论坛上，联合办公作为共享经济时代的智慧产物，引发了房地产业内人士的广泛关注。作为新蓝海，国内外品牌以及创新、创业公司纷纷进驻该领域并在各个城市迅速扩张。
一些联合办公品牌也开始入驻杭州市场。例如，裸心社在黄龙板块的欧美中心开设了第一个办公点，SOHO 3Q 也在浙江财富金融中心承租了约6千平方米，WeWork将在2018年第四季度在工联大厦承租约1万平方米……许多其他联合办公品牌预计也将在不久的将来扩张到杭州市场。
联合办公逐渐从乙级写字楼搬到甲级写字楼，这将有助于杭州消化甲级写字楼存量，另一方面可能会对市场租金产生影响。这是第一太平戴维斯对于共享办公可能产生的市场影响的判断。
“联合办公是目前写字楼市场的一个趋势。第一，它的租赁面积需求较大，可以解决写字楼的一部分去化。联合办公满足了用户多样化的需求，相关企业可以进行互动。第二，也提供了更灵活的办公环境。比如一些互联网企业扩张得非常快，联合办公具备成长性。第三，联合办公打造的社区概念也给了传统写字楼一些新的想法，激发以后的写字楼去研究怎样做出不一样的产品，拥有更好的配套。”陈昆葳表示，杭州是一个比较开明的城市，政府支持力度也大，这些都是利好信息。
他认为现在是联合办公百花齐放的机会，大部分还在摸索的阶段。目前很多东西都是未知的，但只要有大数据支撑，慢慢就能摸索出自己的道路。
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