“公寓式办公”的合法与非法之争

2017年初，上海市各大不动产交易中心悄悄暂停了商业办公的网签及登记手续，开启了商业办公清理整治工作的预备战。2017年5月9日上海市住建委、市规划国土资源局等六部门联合发布《上海市关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（沪建房管联[2017]400号）（简称“400号文”），就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作提出意见。

2017年5月17日召开本市商业办公项目清理整顿工作推进会，全面部署对违法违规商业办公项目（即所谓的“类住宅”）清理整顿工作。后又在坊间流传出2017年6月29日再次召开市整治工作会议并根据会议精神整理的《关于商业办公项目清理整顿工作操作口径》，要求“对已签约未交付使用的按照’性质不变、网签为界、平稳实施’开展工作”。

期间各区一级政府机关层面采取了一系列的行动，如成立商业办公项目清理整顿工作办公室，逐个约谈开发商，要求开发商向购房者签发告知书、承诺书等文件，明确交易双方均知晓并确认交易房屋的性质、使用要求等；联合建管委、规土局、房管局、城管执法局及项目所在街镇组成联合验收小组，对商业办公项目进行实地勘查，并根据各自工作职责进行验收……

以上一系列的举措，使得上海房地产市场“一石激起千层浪”，迎来了公寓式办公的退房潮。但是否所有的公寓式办公都违法，都可以退房，我们认为还是要以法律为依据。

首先，先区分几个名词：“商业办公”、“公寓式办公”、“类住宅”。

400号文提出的是对“商业办公项目”开展清理整顿工作。此处的“商业办公”应当是一个土地性质及规划用途的概念。相对于住宅，商业办公项目的土地使用性质是综合类用地或商业用地，出让年限为50年或40年，

而关于“公寓式办公”，应当是办公建筑的一种。根据中华人民共和国行业标准之办公建筑设计规范（JGJ67-2006）和中华人民共和国国家标准民用建筑设计术语标准（GB/T50504-2009），对公寓式办公楼的解释为：由一种或数种平面单元组成，单元内设有办公、会客空间、卧室、厨房和卫生间等房间的办公建筑。《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》（沪规土资建规（2015）211号）对公寓式办公建筑定义为：带有独立卫生设施的单元式办公建筑，对公寓式办公建筑控制要求为每一分隔单元的建筑面积应不小于150平方米，层高应不大于4.5米。

“类住宅”并不是一个法律概念，而是一种归纳，网络上常规的解释指开发商为了规避风险，将依法批准的商业建设用地通过住宅化的设计和营销推广对外销售的产品。因此，“类住宅”才是违法违规，需被清理整顿的商业办公项目。

所以，400号文所整治清理的对象实质上是“类住宅”，而非全部公寓式办公，就此也意味着并不是所有购买了公寓式办公的购房之均可借此整顿之际要求无条件退房。从沪上已经判决定论的案例来看，不同公寓式办公项目判决结果不一，而所造成的差别，原因或只在毫厘之间。在此，总结有关判例，就“公寓式办公”的合法于非法之争，主要从以下几个方面进行判断。

造的合不合法？

商品房的开发建设的过程，需经历以下几个步骤：拿地，立项，报规，报建，施工，竣工，验收。根据国内房地产开发建设的法律法规，前述每个环节都必须在政府部门的审批监督下进行，且几个步骤环环相扣，不能脱节。

首先开发商在拿地时，土地出让文件中即会明确出让土地的性质，而可以造公寓式办公的土地其规划性质必然是办公或含有办公的综合性用地。然后，开发商需就开发建设项目方案报规划部门审批，立项申报中还要进行建设项目的相关审批如环保审批、节能审批、交通审批。提交审批的材料中还需提交经专业设计单位设计的施工图纸，如果开发商拟建造公寓式办公的，其设计图纸上必然清楚显示具有公寓式办公特点的房屋设计内容。方案及图纸均经几大审批机构通过后方能申请建设用地规划许可证，然后再取得该地块的土地证、建设工程规划许可证，最后取得施工许可证后在四证齐全的情况下方能开工建设。

全部开工建设完成后，还需经过最为严格的土地综合验收环节，根据《上海市规划土地综合验收管理办法》，建设单位(个人)按照规划许可、出让合同、租赁合同或划拨决定书等完成各项建设内容，并完成建设工程竣工资料编制后，由规划土地管理部门一口受理，并联开展竣工规划验收、土地核验、地名核查并协同开展档案验收、地质资料汇交核查等五项监督检查。经审查，建设项目符合各项验收规定的，市、区(县)规划土地管理部门应当核发《上海市建设工程竣工规划验收合格证》、《上海市国有建设用地土地核验合格证明》或《上海市国有建设用地土地(分期)核验合格证明》、《建设项目(工程)竣工档案验收合格证明》。

因此，从以上极为规范且严格的房地产开发建设审批流程来看，我们认为很难在开发建设阶段出现400号文所称的“不安规划批准的建筑物性质进行建设、擅自改变房屋结构、设施设备、改变房屋规划用途为居住”的情况，即造的不合法的可能性是不大的。

如果开发商要改变规划用途，商改住，那么根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准”，必须经过变更审批通过方可进行。如果擅自变更的，那么必然无法通过后期的综合验收，相信开发商也不会冒这个风险。

从以上分析可见，如果开发项目经政府相关部门审查，在建造中并未违反相关规划要求，在建造过程中按图施工，并在交付前通过了相关部门的竣工验收，并不存在擅自改变规划用途，违反规划和建设管理等法律法规的情形的，购房者一般很难找到可以诉请退房的理由。

卖的合不合法？

如果造房子的环节一般都不会有问题，那么再看开发商卖的是不是合法。

首先，开发商如果要销售所建房屋，必须依法取得预售许可证。在销售时，需按照规定在销售现场依法公示预售许可证等证照，还需公示预售合同、临时管理规约以及前期物业服务合同等文件。

公寓式办公之所以受到青睐，是因为存在不受限购政策影响，又可以实现居住功能，房屋价格又相对偏低的优点。但是其实际的房屋性质、土地使用年限等区别于纯粹的住宅，而这一点对于一般有常识的人来讲可能并不完全知悉，因此需要开发商给予充分的告知，需在销售现场设置有明显告示，重点提示在售的办公不同于住宅的区别，就涉案房屋用途为办公并且在使用期限、物业管理费收取标准、水电煤等公用事业费标准、转让税费等各方面均不同于住宅等情况向对方进行充分的提示和说明，在签署认购书、预售合同时均要求购房者确认已经清楚知悉并同意，以证明购房者对于所购房屋为办公室完全清楚的，不存在误导、欺诈等行为。

相反，如果在销售过程中该项目楼书示意图按住宅进行误导，在宣传中强调房屋居住功能，引起购房者误解，法院认为当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。如果开发商建设的房地产项目批准用途为商办的，与一般住宅存在明显区别，开发商在销售房屋时应当明确告知购房者。如果销售房屋时出具的宣传资料，存在明显强调房屋居住用途，忽略办公用途的情形，足以对购房者产生误导，并在违背真实意思的情况下与开发商订立合同，购房者要求撤销合同的诉求将被法院予以支持，详见判例上海长润江和房地产发展有限公司与陈秀娇、黄毅商品房预售合同纠纷一案【（2018）沪02民终3995号】。

用的合不合法？

关于公寓式办公怎么用，法律并没有明确的限制。既然在设计及建造的时候，可以设置办公、会客空间、卧室、厨房和卫生间等房间，那么我们认为可以根据审批的图纸对相应房间进行装修以及使用，但该等装修应不变更该房屋的房屋结构、设施设备为前提。

但是，很多开发商为了吸引购房者，会在宣传、销售过程中采用卖房送装修、低价装修的策略，即在造的过程中都合法合规进行，但在经过综合验收并将验收合格的房屋形式交付小业主后又安排统一给予装修，在房屋内部进行隔层、改建等变动房屋结构的行为，该种装修操作非常明显是为了规避政府部门的监管，达到“商改住”的目的。如果存在前述该等情况，我们认为开发商违反了法律规定，开发商可面临行政处罚，而购房者可以要求退房。如果购房者未予退房的，一旦被监管部门发现，该房屋会被录入不动产登记系统，整改后方能进行转让交易。