6月1日，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，一时间引得行业无比亢奋和欢呼，解放军叔叔来了！事实真的如此吗？
一、险资进入长租公寓市场，确实是大利好
不可否认，险资进入长租公寓市场，确实是个特大利好，主要表现在三个方面：
首先，当然是提供了有想象空间的资金来源。
其次，长租公寓资金需求与险资是门当户对，天生一对。长租公寓领域投资具有期限长、规模大等特点，在过去，除了缺资金，短债长投也是长租公寓发展的拦路虎，而保险资金投资期限可达数十年，完全可以覆盖掉长租公寓回本周期，与长租公寓天然契合，可以为险资带来长期稳定的收益！
再次，运营能力重要性愈加凸显，有利于培育优秀的资产管理人。此次通知要求，如果险资采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100％（含）以上，这意味着项目融资金额与现金流表现直接挂钩，从最近几份政策文件精神来看，无论是REITs,还是ABS，还是融资，其估值或者融资额度都取决于NOI，这决定了变现水平，与房地产主要靠杠杆驱动不同，长租公寓更多靠运营驱动，靠现金流驱动，这与资产证券化的本质要求是一致的。
二、险资进入利好谁？肥水不流外人田，险资不是解放军
险资进来了，行业炮火连天，敲锣打鼓欢迎解放军叔叔，但是解放军叔叔是过来解放我们的吗?当然不是，其实我们想多了。
险资进入长租公寓会是什么模式？投给谁？笔者认为跟社会运营商合作的可能性比较少，一般而言，险资会自己成立长租公寓运营公司或者不动产资产管理公司。
比如像中国平安，其旗下平安不动产就作为长租公寓的运营平台，平安不动产自2017年起就开始布局长租公寓领域的投资，并且以上海森兰项目为试点，希望能够最快完成险资投资长租公寓的首单落地。
这说明啥？肥水不流外人田，险资会自己干，大家想多了！
险资进入长租公寓，从更大的战略意义上来说，是打造综合的金融超市的重要组成部分，长租公寓产品会作为其中产品之一。像中国平安早几年前就提出要打造综合的金融产品超市。
而且，险资进来，不但不利好运营商，反而对运营商有挤压左右，试想，哪家单位能够有险资一样几乎零成本，而期限可能一二十年的长期资金？而且，按照保费8%的收益要求，险资投资只需要8%的收益就够了，而现在市场上你去融资，光融资成本可能就最低6个点，高的甚至十几个点，10个点的收益你连成本都打不住，而险资却已经满足收益要求了。
在雄厚的资金实力和悬殊的资金成本下，险资占尽资金优势，而且资金端优势反过来会体现到前端拿房优势，险资借助自身长租公寓运营平台或者资管平台，将形成“资产-运营-资金”的闭环，以后长租公寓尤其是在集体土地等这块，不排除公寓姓保了。
三、资源能力、运营能力将成为与险资PK的唯一手段
既然我们推测险资进入公寓会采取自己干的模式，而非作为单纯的资金方，那么现在公寓运营商凭什么与险资PK？拼资金毫无疑问没有希望，那是以卵击石。最关键的，是前端的资源整合能力和中端的运营能力。
在前端的资源整合能力这块，尽管从政策层面来看，国企占尽优势，但是笔者认为，国企不会是主要的房源持有方和运营方，反而能够整合国企资源，把国企组编起来的第三方企业可能会脱颖而出。
特别是能够在多业态、多产品这块具备战略能力和设计能力的第三方，优势更加明显，像河南豫发集团，在这块就已经先行一步，全面整合了国企、银行、运营商三方资源，未来有望成为河南长租公寓领域的巨无霸企业，平台级企业。
除了资源能力，运营能力将是稀缺品，从今天乐乎获得一亿B轮融资就表现的非常明显，乐乎作为轻资产输出平台公司，资本看重的就是它轻资产运营和标准化输出能力，并且形成了自身的壁垒。
而在过去运营商规模为王的逻辑下，曾经致力于运营，致力于社群模式创新的一些企业，如YOU+,核心竞争力在哪一度受到质疑，而现在这样的企业将迎来新的发展契机，因为规模的逻辑完全变了。
过去上规模，靠资本，而现在，集体土地入市，工改租，险资入市，曾经的规模优势，头部优势将受到重创，因为，目前的规模，在整个长租公寓的赛道里，根本算不得啥，以为有了规模就有了话语权，有了未来的运营商，将会输的很惨，关键是有质量的规模增长，增长背后锤炼出了强大的运营系统，这才是最有价值的。
总之，保险资金投资长租公寓，将从源头上解决长租公寓面临的缺少长期持有长租公寓运营资金的困境，将推动长租公寓产业的进一步规模化、专业化的发展，而长租公寓的逻辑，也将发生根本性的变革，需要重新捋一捋了。
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