长租公寓市场近两年实现爆发式增长。中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推出“租购并举”的顶层设计，培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题，实现“让全体人民住有所居”的重要举措。从中央到地方各项支持政策纷纷出台，各路市场参与主体或早已谋兵布阵、抢占先机，或顺应潮流，大举进军，以期实现后发优势。在政策利好的大环境下，不同的长租公寓的市场参与者根据自身优势选择不同的运营模式。
一、长租公寓分类和市场情况
（一）主体分类
长租公寓的运营主体根据资本来源可以大致分为以下三种类型：
1．政府平台型。政府平台型运营主体是指由政府独立或是与社会资本合作，自建或收购房源作为长租公寓。此类主体一般是为了提供保障性或政策性住房，如上海各区的公共租赁住房投资运营公司，就是为了向本区的青年、引进人才和外来务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难提供公租房。截止至2017年11月2日，上海已经挂牌成交15个租赁住房用地，土地面积近30万平方米，其中成交的地块多被上海张江（集团）有限公司、上海嘉定新城发展有限公司和上海地产集团等具有地方政府平台公司性质的企业竞得。如2017年10月31日出让的五块租赁用地均由底价成交，由上海地产(集团)有限公司总价37亿元包揽，其中包括浦东新区三块，长宁区、闵行区各一块。
2．国有背景型。国有背景型运营主体包括国有房地产开发企业、国有投融资企业。此类主体一般会通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。比如北京的一些市属大国企，如首农集团、金隅集团、城建集团和建工集团等利用闲置用地改建公租房、保障房。保利、葛洲坝、中冶等大型央企也都通过竞买北京、上海、广州、杭州等地包含自持面积的地块参与长租公寓建设。鉴于住建部、发改委、证监会等九部委于2017年7月18日印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号，下称“153号文”），提出“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。” 日前，南京、成都、武汉、沈阳等地都通过出台相关实施方案制定了新建国有住房租赁平台公司的计划以及国有住房租赁平台公司的市场规模预期。可以预见，随着各地住房租赁实施方案落地，将有越来越多的国有住房租赁企业出现。
3．社会资本型。社会资本型运营主体一般通过各种市场化的手段获取房源后开展住房租赁业务。2016年国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号，下称“39号文”）关于“发展住房租赁企业”的提法是“提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局”，而153号文则明确提出要鼓励“民营的机构化、规模化住房租赁企业”发展。目前市场上活跃的长租公寓企业，除了上述政府平台企业及国资背景的企业，多为社会资本投资的企业。
长租公寓的运营主体根据不同的行业背景，可以分为以下五类：
1．开发商背景主体。2015年，住房城乡建设部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》就希望“推动房地产开发企业转型升级”，成为租赁住宅的多元供应渠道之一。2016年国务院办公厅的39号文则明确“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。”而近几年来，在拿地成本越来越高、楼市调控越来越严的背景下，开发商利润率下滑，周转和去化速度放缓，“开发+销售”传统盈利模式不可持续，开发商开始寻求其它业务增长点。万科、金地、远洋、龙湖、旭辉、石榴、中骏置业、合景泰富、碧桂园、绿地、朗诗等企业都在长租公寓领域进行了布局。2018年2月，蓝润实业与建行成都自贸试验区支正式签订《关于住房租赁业务战略合作协议》。中国银行苏州工业园区支行成功为苏州万科泊寓公寓管理有限公司旗下全资子公司——苏州宜家开元有限公司投放1000万元长期贷款，专项用于长租房项目。该笔贷款是在国家住房租赁政策出台后，全国首笔成功审批并投放的长租房专项银行贷款。另外，中国银行与万科、中海地产、华润置业、招商地产、保利地产、碧桂园、龙湖地产、绿城等签署战略合作协议，计划提供融资规模超过 2000亿元，全面进军住房租赁市场。
2．经纪机构背景主体。市场上经纪机构很早就开始凭借其拥有租赁房源和租赁客户的先天优势开展长租公寓业务。153号文首次提出鼓励经纪机构设立子公司拓展住房租赁业务。自如寓（链家）、红璞公寓（世联行）、相寓（我爱我家）、逗号公寓（如家）都依托房地产经纪服务业务背景发展长租公寓业务。
3．酒店背景主体。虽然目前还没有相关政策直接提及或鼓励酒店背景企业投身长租公寓领域，但无论是酒店业主类背景的企业还是酒店管理类背景的企业都有着涉足长租公寓领域先发优势。相对于酒店，长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低，吸引了传统酒店集团的加入。早在多数开发企业还在以“开发+销售”模式快速壮大之时，一些外资背景的酒店业主或酒店管理公司，即已将“服务式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中国。在国内，从广义上讲，可以将服务式公寓或酒店式公寓理解为长租公寓的高端产品。当然，随着长租公寓市场的不断发展，酒店背景的企业也逐渐切入中端乃至低端的公寓市场。城家（华住旗下）、窝趣（铂涛旗下）、缤润亚朵（亚朵酒店旗下）即是酒店背景长租公寓企业的代表。
4．创业类主体。目前长租公寓领域中，创业类背景的企业数量众多。《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发[2015]85号）明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态，鼓励参与企业开展电子商务，实现线上线下互动发展，促进营销模式和服务方式创新。大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以O2O为代表模式的公寓类业务。这种背景的长租公寓企业经营思路和方式灵活，通常专注于长租公寓产业的一个细分领域。这种类型企业其中知名度较高的包括魔方公寓、寓见、新派、青客、水滴公寓等。就在2018年2月26日，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓宣布完成1亿美元的B轮融资。
5．外资类主体。 外资类的长租公寓主体也在中国市场跃跃欲试。如睿星资本(“Greystar”)是全球领先的长租公寓投资运营商，在全球140个城市投资管理41万余套公寓。2017年8月百联集团宣布将携手睿星资本(“Greystar”)，探索研究中国长租公寓市场，协助百联集团升级旗下存量资产价值，打造中国消费市场的长租公寓品牌，发力中国万亿长租公寓市场。2017年8月10日，睿星资本（Greystar Capital）还与香港上市房企，中国地产50强中骏置业签署战略合作协议，在未来3年内，将在中国一二线城市投资5万间长租公寓，定位中高端市场，为城市白领及高净值人群提供具有国际化服务水平的长租公寓住房。在中高端服务公寓领域，特别是在一线的北上广深，依然是外资品牌占据半壁江山，如新加坡雅诗阁集团（The Ascott Group）、香港莎玛酒店管理公司（Shama Luxe）、奥克伍德（Oakwood）等。
（二）运营模式分类
根据运营的物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式：
1．集中式。集中式是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋，将其作为公寓出租的模式。集中式长租公寓因为房源集中，通常设置有共用面积和共用设备设施，便于充分利用空间，同时，集中式公寓的服务半径小，管理统一，节省人力，带来协同效应，有助于提升资产价值。但目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来，因而对获取和改造物业的能力要求较高。自持物业或整租、整体托管的物业都可以采取集中式运营模式。
2．分散式。分散式指运营的物业为分散于不同地段不同楼宇的房屋，运营商将房源进行整合后提供整体的、标准化的改造与服务。分散式公寓房源较多，选择面较广，因此，分散式长租公寓的产品层次可以做得更为丰富。但分散式长租公寓房源散落于不同楼宇之中，服务半径增大，人员成本相对较高，因此多采用信息化管理手段提高运营效率。采用分散式运营模式的运营商通常是通过租赁或受托方式获得分散房源。
根据运营商的资产结构不同，长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类：
1．重资产运营。即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。重资产运营模式项下的房源多为集中式物业，对于运营商而言，在物业获取效率、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显。而且采用重资产运营可以实质性增加租赁住房供给，可以缓解租赁住房供给不足。但重资产运营对资金的要求较高，让很多运营商望而却步。通常，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势，拥有闲置的自持物业资源，又具备物业改造能力，因而会选择采用重资产运营模式。
2．轻资产运营。即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租（包括对物业升级改造后转租）获得租金价差和/或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。选择轻资产运营的，前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。具有中介机构背景的公寓运营商凭借其长期的房产中介服务积累的大量业主客户，多选择轻资产运营；而酒店管理类的公寓运营商在住客管理和存量物业运营方面的经验也有助于于实现轻资产运营；创业类的公寓运营商由于没有资金端的优势，但却有着互联网基因，“懂客户、重经营”，自然是轻资产运营模式的主力军。
重资产运营和轻资产运营并不是两种矛盾的运营方式，而是相辅相承的经营模式。重中有轻、轻重结合或许是目前长租公寓领先参与者的经营之道。比如在过去三年，开发商系的万科泊寓已进入28个城市，获取了8.4万间房，其中既有万科完全自持的物业，也有承租的外部物业。最近，万科在深圳还切入了城中村项目，采取“统租运营+物业管理+综合整治”的轻资产运营模式，将玉田村整村的物业承租下来，经过统一改造，提升基础设施、生活环境后，由万科提供物业管理、公寓出租、社区商业等服务。而魔方等二房东出身的创业公司原本是轻资产运营，但也与中航信托等合作投资定位于存量资产收购的蓝山资产管理有限公司，形成了蓝山资产收购存量资产改造成公寓，由魔方运营的商业模式。
二、长租公寓的政策法规
（一）整体政策对行业利好
自2015年开始，基本上每一个季度我们会看到国家对长租公寓行业利好的消息，从2015年7月份，《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，到2016年首次对住房租赁市场定性为服务业行业。到2016年，对很多房地产行业发展鼓励租售并举，鼓励商业用房变成青年公寓的政策，这其实从国家层面是大力支持的行业。
2016年、2017年国家明确提出或出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展，并明确加快机构化、规模化租赁企业的发展。在《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台之后，全国各地区政府纷纷响应，包括甘肃、海南、河北、辽宁、四川等十余个地方先后响应，给予了租房市场相应的政策支持。
（二）商住房调控对长租公寓影响
政府对商住房的调控直接影响到了长租公寓行业。作为大城市住房的重要补充，长租公寓行业一直在房地产三级市场保持稳定的发展势头。这种精装修、生活设施齐全、定期保洁的服务模式迎合了都市白领阶层的需求，政策的助推和庞大的市场使得长租公寓在一线城市很受欢迎。在此过程中，商住房对长租公寓的发展起到推波助澜的作用，公寓企业（即长租公寓的房东）可以用相对低廉的价格拿到商业用房，其中不乏一些老旧的商业办公楼，重新设计改造后，配上生活设施和精装修，就能高价出租给更有消费能力的都市白领阶层。
近年来政府出于维护住宅市场、防止群租隐患、限制炒房等原因，开始控制商住物业的发展。从2016年就开始频繁传出即将规范商住物业的种种信号，直到2017年，北上广等地方政府终于陆续发文对商住房市场进行了严厉调控，此间各地政府进行了不同程度的检查和整顿，包括限制销售、禁止居住用途等禁令，这使原本火热的商住房市场一夜之间出现萧条的景象。
但总的来看，政府近年来对长租公寓的政策风向是友好的。比如2017年5月17日出台的《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，即便是针对商住房严厉制裁的同时也不失暧昧的表示要“鼓励房地产开发企业自持出租”。早在2015年1月6日，我国就发布了《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，其中鼓励培育住房租赁机构，积极推进REITS（房地产投资信托基金）试点，充分利用闲置的社会资金进入租赁市场，并提出建立住房租赁信息政府服务平台予以引导扶助。2016年出台的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》更是在税收优惠、金融支持、增加供地和立法等角度鼓励发展长租公寓行业，并且提出了2020年“基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系”的阶段性目标。由此可见政府对长租公寓行业的发展和作用是表示认可的，商住物业的改革整顿并未动摇政策对长租公寓的支持。
在政策持续影响下，很多长租公寓品牌将工业、商业闲置物业改造成长租公寓，并成功打造出有影响力的长租公寓品牌。比如2015年8月成立的湾流国际共享社区，通过“存量资产+地产金融+互联网”的商业模式开展长租公寓业务。主要是通过低价租赁（租期较长）闲置的物业、办公楼、酒店公寓，以及前身为工业用地的产业园区等存量地产，装修改造成连锁集中式长租公寓。经过多年发展的湾流国际已在全国落地超过50个湾流国际青年社区，2017年在沪、京、深三地投资超过100个社区，运营与管理房源20000余套。
北上广等城市的商住房新政的确给长租公寓行业带来了影响。但对于此问题，笔者认为可以辩证分析：
首先，一线城市人口对房屋租赁的需求不会变，长租公寓仍会有很大市场。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2016》显示，中国流动人口规模达2.47亿，占全国总人口的18%，其中大多需要租房居住，而现有的长租公寓行业规模很小，即便是规模最大的行业两巨头（自如、魔方），公寓规模总和也不过30万间左右，长租行业在未来仍有相当大的发展潜力。商住房的改革使得城市刚需人群买不到用以居住的商住房，所以大城市仍会有庞大的租房需求；
其次，不规范的群租房被淘汰，大型租赁企业则会生存下来。商住物业的规范整治使原本不规范不合法的群租房被淘汰，这使得依托在商办类物业群组的小房东更难运营下去。而大型租赁企业相对规范且方便管理，更容易在改革中生存下来并成为租户的首选；
再次，虽然新建商办物业不可用于居住，但是地方政策却给大量现存的二手商办物业留有余地。例如北京3月26日新政中，已成交的商办物业经过批准可以作为居住使用；再如5月17日的上海新规，经过整改的二手商办物业仍可交易用于居住。个人购房者购买二手商办物业会有重重阻力，所以商住物业用于散售受到严重影响，但对于整体出售或整租做长租公寓却是机会。资金充裕、管理规范的大型租赁机构，获取政府的审批并用于长租，政策是予以支持的；
另外， 分散式长租公寓模式受到的影响相对较小，可能成为未来公寓行业的发展方向。相较于集中式公寓的整栋拿房，分散式公寓的房源主要来自交通沿线的住宅小区，通常不属于商办物业，受商住新政的影响小，由于不需要集中式公寓高昂的投入成本，在新政实行后分散式公寓可能更受投资者的青睐。
（三）集体用地建租赁房政策
北京、郑州等13个试点城市陆续出台试点方案，支持集体土地建设租赁住房。截至目前，北京海淀区唐家岭、朝阳区平房乡、昌平区北七家镇等5个集体土地建租赁房项目、1.28万套房源已经开工，目前已入住4000多户。北京市规土委表示，利用集体土地建设租赁住房是北京市农村土地制度改革的重要内容。北京在项目选址、户型设计、居住配套、租金与租期、不动产权管理、租赁运营等方面进行了规范，鼓励引入银行等金融机构的资金支持，同时明确集体土地租赁住房只租不售，杜绝变相开发建设小产权房。在2018年初完成203公顷集体土地供应的基础上，今后4年，北京将供应约800公顷集体土地用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。
2017年11月15日，郑州市政府公布《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，文件中提出，郑东新区及其托管区域成为郑州市的第一批试点区域，初期计划五个集体建设用地建设租赁式住房试点，采取国资控股公司与集体建设用地经济组织联合成立租赁式住房平台公司的方式推动该项工作实施。集体租赁住房出租管理过程中，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。
紧随北京、郑州之后，11个试点城市的实施方案中提出了具体的建设目标：合肥试点实施方案中称，2017年至2020年完成试点目标5000套，建设面积约45万平方米，其中：2017年底启动试点项目，2018年完成1000套，2019年完成2000套，2020年完成2000套；广州试点实施方案则表示，至2020年全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制；南京试点实施方案中提出的总体目标是，到2020年底建成一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目，建设集体租赁住房总建筑面积30万平方米左右。
三、长租公寓运营企业面临的盈利困局
在长租公寓处于政策风口的当下，业界也已经注意到长租公寓面临的一个难题：盈利困局。由于前期规模扩张阶段，长租公寓运营企业需投入大量成本用于房屋改造、销售和渠道费用、服务成本等方面，而回报期通常要3年以上，导致长租公寓行业普遍呈现薄利或负盈利状态，甚至一些创业公司也因资金链问题倒闭。那么该如何破解盈利困局？
首先，长租公寓企业破解盈利困局的重点在于盈利模式创新，拓展增收渠道。我国长租公寓盈利模式相对单一，主要依靠赚取“租金差”和“服务费”。因此，完善盈利结构，提高长租公寓运营及服务水准，拓展盈利渠道将是企业面临的一大要务。
其次，充分利用资产证券化来提前回笼资金，实现轻资产运营。关于这一点，下文将进行重点介绍。
最后，降低拿地成本也是一个重要方面。当然，这方面更多可能需要政府方的支持。降低租赁用房土地成本并构建专属的租赁住房土地价格体系将成为政府亟待解决的课题。土地成本的降低将提高长租公寓的收益率，从而吸引投资商、开发商更加踊跃地进入租赁用房市场。
四、长租公寓资产证券化
根据长租公寓不同的运营模式（自持型、转租型和托管型），其资产证券化的具体路径也不尽相同。
（一）自持型长租公寓可选择类REITs或CMBS
要想通过类REITs项目实现与标的物业评估价值大体相近的融资规模，或在类REITs的结构中，为私募基金向SPV或项目公司提供的委托贷款提供不动产抵押担保，通常必须以项目公司持有标的物业的所有权为前提。因此，在自持模式下，融资方可以通过让渡持有标的物业的项目公司股权来开展权益型类REITs，实现轻资产运营。
对于自持型长租公寓，除类REITs外，还可通过商业物业抵押贷款支持证券(CMBS)来实现融资目的。虽然CMBS的融资规模通常只能到标的物业评估价值的六成左右，但却可省去发行类REITs的资产重组税务负担和相关成本，并将长租公司今后资产升值的收益留给了开发商。
作为国内首单权益型公寓类REITs，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于2017年11月3日正式发行。该产品的发行规模为2.7亿元，其中优先级资产支持证券发售规模为1.3亿元，权益级资产支持证券发售规模为1.4亿元；期限为5年，前3年为运营期，后2年为处置期；评级为AAA，无第三方增信，体现了新派公寓优质的资产和良好的运营管理能力。该产品从立项上报到获批仅用了20天不到的时间，可见监管层对长租公寓REITs的支持。
该产品的交易结构为典型的权益型类REITs产品的结构，即原始权益人设立私募基金，私募基金直接或间接持有项目公司的股权，项目公司持有标的物业，同时，私募基金向项目公司或项目公司股东发放委托贷款；专项计划通过发行资产支持证券来募集合格投资者的资金，募集所得资金用于收购和持有私募基金份额，从而持有项目公司股权及债权，并间接享有标的物业产权。该产品的基础资产为私募基金份额，标的物业经营净收益用于分配资产支持证券投资人的预期收益，而处置基础资产所得用于分配投资者本金。
该产品的交易结构图具体如下：
（二）转租型长租公寓可选择信托受益权类ABS
轻资产的长租公寓运营商，在转租模式下，融资人是标的物业的承租人（俗称“二房东”），无法利用标的物业进行转让或抵押融资，但仍可以通过收取的租金发行资产支持证券进行融资。由于长租公寓运营商多采用短租期的安排来为提升租金预留空间，故在资产证券化的过程中需解决租期短于资产证券化产品期限、未来租金债权不确定及现金流不稳定的问题。而实践证明，采用“信托+专项计划”的双SPV结构能够较好地解决前述问题，即由原始权益人委托信托公司设立资金信托并向融资方发放信托贷款，原始权益人将取得的信托受益权转让给以信托受益权为基础资产的专项计划，此时，专项计划的底层资产是信托贷款，而信托贷款是主体、期限等都确定的债权，从而实现了资产证券化对基础资产及底层资产的确定性及稳定性的要求。此种信托受益权类ABS需要安排一笔过桥资金来设立资金信托，稍稍提高了发行成本。
以“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”（“魔方公寓项目”）为例，为创设独立、可预测的现金流，魔方公寓项目搭建了“专项计划+信托”的双SPV结构，即：在信托端，由过桥资金提供方作为原始权益人出资设立资金信托，取得信托受益权，作为基础资产，并通过资金信托向魔方中国、魔方北京、魔方上海、魔方广州（统称“借款人”）发放信托贷款，借款人以其运营的4000多间公寓未来三年的租金收入作为还款来源；在专项计划端，由资产支持证券投资者认购资产支持证券，设立专项计划，专项计划向原始权益人购买信托受益权，取得基础资产，原始权益人则收回过桥资金后退出。信托向专项计划分配信托利益，专项计划向投资者兑付资产支持证券。
魔方公寓项目募集资金总额为3.5亿元，产品采用优先级／次级支付机制，其中优先级共设三档，期限分别为1年、2年和3年，产品规模分别为1.1亿元、1.1亿元和1.3亿元，预期收益分别为4.8%、5%和5.4%，按季付息；次级产品的期限为3年，规模为3500万元。增信措施包括资产支持证券优先及次级分层、租金收入超额覆盖优先级证券当期利息、魔方中国承担差额补足义务、信托机构（关联方）提供流动性支持、AAA级外部担保公司对优先级资产支持证券预期支付金额提供外部担保。
魔方公寓项目的交易结构图如下：
（三）托管型长租公寓资产证券化面临的问题
托管模式下，长租公寓运营商从客户处收取的租金和服务费并不全是其收入，仅就其依约向客户或业主收取的服务费是其收入。该等服务费收入因业主是否同意继续委托其代理或服务，以及房源是否能够顺利出租等因素，面临较大的不确定性，且服务费收入远低于租金金额，因此，托管型长租公寓的资产证券化首先要解决基础资产的确定性、可预测性及入池资产规模的问题。
除上述“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”、 “魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”外，目前已落地的与长租公寓相关的资产证券化产品还有：“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”、“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”、“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划” 、“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”、“飞驰-建融招商长租公寓系列2017年度第一期定向资产支持票据”、“中联前海开源 -碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”、“中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”。
值得一提的是，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）作为国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs，开创了类REITs产品“一次审批、分期发行”的储架发行机制的先河。国内REITs与国际上成熟市场的REITs相比，除了在投资门槛、流动性方面存在差异外，还缺乏国外REITs的“扩募机制”，这在一定程度上制约了国内REITs发挥服务实体经济的效用。在当前的资产证券化制度框架下，“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴ABS现有的储架发行机制来实现。储架发行机制广泛应用于银行间市场发行的信贷资产证券化项目，目前企业资产证券化也开始推广。其特点是在专项计划申报阶段，不必确定具体的基础资产，仅对交易模式和文件进行审查；在交易所出具无异议函，确认产品期限及额度后，根据原始权益人或融资方的资金需求及基础资产的形成情况、市场利率情形等较为灵活地选择发行规模与时点，实现分期发行及备案。保利租赁住房REITs的“储架发行”机制，间接实现了公募REITs的扩募功能，将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响，这一点从后来的“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”（首单民企长租公寓储架类权益型REITs）、“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（产品规模100亿元，采取储架、分期发行机制运作，是迄今为止最大的一笔租赁住房REITs）等项目的成功落地中得到了验证。
除目前已落地的项目外，行业内预计，在政策支持下，2018年长租公寓资产证券化将会有更加出色的表现。
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