2016年9月，小李大学毕业后在省城创业，工作相当繁忙，却因刚工作不久买不起房，只能在该城市锁金小区租住了黄先生的一套60平方米的旧二手房。同时，也到当地房管部门办理了租赁登记备案手续。后黄先生因生意原因导致该房屋被当地法院查封。对于房屋查封一事，小李并不知情，3个月后，人民法院解除了租赁合同，从而解除了小李对房屋的“直接占有”。小李因此而失去居住场所，为租房的事烦破了头，影响了正常的工作和生活。小李的房屋租赁行为是合法的，那为何没有得到法律的保护呢?原因有二：第一，租赁合同只是备案制度;其二，即便备案了，租赁权只是债权，没有物权的绝对性、优先性。党的十九大报告指出了房屋作为居住的重要性，其中合法“占有”是一项重要的基本权利。小李只是众多城市创业者的一员，大城市如何能为这些青年人创造安居乐业的条件，值得深思。
以上案例，笔者认为，只有将租赁权通过法律形式物权化，纳入不动产统一登记，才能真正规范租赁市场，保护承租人的居住权。下面，就从租赁房屋特性来分析，讨论将房屋租赁权纳入不动产统一登记的重要性。
一、房屋租赁权利的产生及其权利关系
1、房屋租赁的概念
我国《城市房地产管理法》规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋租赁管理办法》作了细化规定：房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。其中房屋租赁包括住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。
2、房屋所有权与房屋租赁权的关系念
房屋所有权是所有权人对房屋占有、使用、收益和处分的权利。根据租赁权是由承租人居住或提供从事经营活动的特点，实际上是由承租人在一段时间内的占有、使用和收益的权利。也就是说，房屋所有权人在租赁期间将房屋的占有、使用、收益让渡于承租人。根据租赁合同在租期内占有对方交付的租赁物，“占有权”是行使物的使用前提。“占有权”是指占有所有人对财产实际掌握、掌控的权利，根据《物权法》241、245条的规定，只要是基于合同关系等产生的合法占有，当合法占有的不动产被非法侵占时，合法占有人均有返还原物的请求权。
以上案例中，小李是房屋的合法占有人，这种租赁权的“占有”已具有公示性表征，同时应产生“物权化”的特点，应该进行特殊保护。
3、为何合法租赁得不到现行法律的保护
我国《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。租赁权作为一种特殊的债权，受到了“物权化”的特殊保护，这是学界的共识，优先保护租赁权的根本原因是保护弱者。
但我国关于房屋租赁权的现行立法规定，只是赋予了房屋租赁权部分物权效力即优先效力，而不是真正意义上的物权，承租人受到的保护程度比较低，远远不能满足社会生活需要。因此租赁权在这种情形下，只有通过物权法定的形式加以明确，才能使房屋租赁权产生优于其他物权的权利。
在上述案例中，黄先生的房屋已被法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称查封规定)第26条的规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该规定没有否认处分行为的效力，同时又承认查封效力的优先性，被认为确立了查封的相对效力。针对这一条，最高院曾就房屋租赁问题答复山东地方高院时明确：根据《查封规定》，被执行人与第三签订租赁合同，并不当然无效，只是不对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有。虽然没有直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，但答复坚持了查封的相对效力，排除了租赁的效力。案例中，虽然小李的租赁权有“占有”公示表征，有“物权化”的特点，但其终究不属于物权，没有物权绝对的排他效力，最后还是被法院认定为普通的权利负担，没有得到相应特殊的保护。
二、房屋租赁权应物权法定
1、房屋租赁权具有用益物权的特点
根据房屋租赁的概念，房屋租赁权具有占有、使用和收益的权利，住宅房出租给承租人居住，非住宅房提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的。首先是居住及从事经营活动产生“占有权”，在占有基础之上的“使用权”。非住宅房等在从事经营活动之中能带来收益而产生“收益权”。因此，房屋租赁是典型的在他人所有的物上所设定的直接管理和支配该物、享有对物的收益，并排除他人干涉的权利。这种权利特点是与用益物权的特点是相吻合的。
2、房屋租赁权如何才能得到优先保障
长期以来，租房者在城市生活中常常处于弱势地位，租赁权得不到强有力保障。习总书记在党的十九大报告中再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，房子作为居住权这一占有权利应得到特别的保护。2017年上半年，我国曾就《住房租赁和销售管理条例》征求意见，“租购同权”已成住房租赁条例中最惹人关注的亮点。“租购同权”，是一个社会管理概念，更是一个法律概念，租赁物权还需要通过法律形式加以明确。因为在西方大部分国家的《物权法》中，比如德国、法国以及我国台湾地区等，是将房屋租赁权设定为用益物权的。而且，因他物权优于自物权，租赁用益物权的效力是要优于房屋所有权的。假如小李的合法租赁属于用益物权的话，就具有绝对的、优先的、排他的权利，小李的租赁权受到法律的保护也就是很自然的事了。
三、房屋租赁权的不动产统一登记
1、租赁交易、登记一体化
根据《城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。由于社会和管理上的习惯，全国各地在建立登记制度的同时，仍然保留了房屋交易的过户等制度，即先办交易过户手续，然后由房屋承受一方办理产权登记。在房地不动产统一登记前，原主管部门建设部也对房屋交易和房屋登记分别发了两个行政规章来规范。产权人办事要分别找两个部门、办两次手续。一些城市进而弃用沿用已久的交易立契制度，废止了“过户单”，采用交易登记一体化的模式，直接登记产权的办法，简化了程序。
2、将房屋租赁权纳入不动产统一登记的好处
《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。《不动产登记暂行条例》第六条明确，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政不动产登记主管部门的指导、监督。将房屋租赁权作为用益物权纳入不动产统一登记，笔者认为有三个好处：第一、确保登记的安全;第二、能提高登记便民效率;第三、能为其他相应部门提供数据管理的支撑。
第一、统一登记能确保登记的安全。2016年以来，我国基本实现了房地一体的不动产统一登记。国土资源系统通过发挥在遥感、测绘、地信、调查等方面的优势，已经形成了完善的权籍数据资料，统一的不动产登记信息系统已基本建成。房屋租赁权作为房屋的用益物权，只需要在建设用地使用权及房屋所有权上设定即可。
第二、统一登记能提高便民效率。在同一个登记机构办理，减少了流程与环节，减少了申请人提交材料的数据，减少了老百姓往返奔波。租赁权作为用益物权进行登记，登记以后有绝对的对世权，可以对抗善意的第三人。通过统一登记，能更加便民利民。
第三、还能为其他相应部门提供数据支撑。房屋租赁权纳入不动产统一登记以后，可为房管等部门提供翔实、准确的租赁数据，能够很好地规范租赁市场，保护承租人，也便于对房屋租赁的管理。房屋租赁权纳入不动产统一登记以后，可避免出租房屋的租赁合同备案的松散管理，为公安部门排查出租房屋安全隐患提供便捷，也能为财政、税务等部门提供基础数据。
将房屋租赁权纳入不动产统一登记，可以保障最基本的居住权，让租者有其屋。
作者单位：溧阳市不动产登记交易中心
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