2018年,注定是不平凡的一年!
一、新派公寓事件暴露出轻资产模式的弊端
春节后初七刚从老家回到深圳,就看到戈宏总发的微信,新派公寓新国展店业主更迭后,遭遇停电强制腾退,跟戈宏总也及时沟通了解了情况:
此事在行业也引起了热烈讨论,我们经常说的“买卖不破租赁”难道不管用?从法律专业视角来看,核心有三点:
第一,买卖不破租赁是有前提的。对于集中式物业来说,如果是先租赁,后抵押或查封,那么原租赁合同是要继续履行的。但如果是先抵押后租赁,那买卖不破租赁的前提是租赁合同需要获得抵押权人的书面同意,这样即使产权人发生变更,买卖仍不破租赁。
第二,如果抵押或查封在前,租赁在后,且租赁合同并没有获得抵押权人同意,那么如果产权发生变动,租赁合同则不再受法律保护。《担保法》及相关司法规定,如果房屋在出租前已被查封,那么经由拍卖后,新的产权人有权终止原租赁合同。
第三,如果租赁合同因为产权变更无法正常履行,原出租房需承担违约赔偿责任,但无法规避产权人变更后的合同终止风险。
用戈宏总话说,现在大多数公寓企业都是整租模式,新派一直很谨慎用这种模式扩张,就担心租赁合约无法如常履行!今天新派遇到的,明天可能还有其他也会遇到!租赁权益如果得不到保障,长租公寓发展的越大,危机越大!
二、轻资产模式需要克服6大挑战
从以前的重资产时代来讲,自己投资,自己拥有物业,并且运行所有的资源,这是一种资源整合的模式,就是一个人把所有事全都办了。但是在轻资产模式下,运营方一般不投资,不持有资产,运营方获得的是使用权。这时资产持有方和运营方是一种既共生也在一定程度上对立的关系。
轻资产模式从2012、2013年万达开始轻资产化的时候一直是一个热点,从万达开始轻资产化的时候,大家都认为轻资产是一个趋势,但是如果我们去盲目地跟随行业的领先者,很可能就会被撞得头破血流,因为他在重资产时代已经趟过了很多坎,已经解决了很多现实的问题,而并不是从轻资产时代从零开始探索的。
对轻资产模式来说,至少需要解决几大挑战:
第一,轻资产运营方与重资产业主方激励兼容性问题。对于轻资产运营方来说,运营好坏影响的只是租金收入,而对业主方来说,则是资产价值,尤其如果以现金流来计的话,一个麦当劳,一个杂货店,不同的运营方显然对资产方的价值贡献是不一样的,但反过来,经营的好品牌效应突出,业主资产增值有多大程度可以体现为运营方收益?实现资产方和业主方利益兼容呢?这也是为何国外REITs需要社会资本持有,专业机构运营的核心原因,既需要专业分工,同时形成利益兼容的激励机制。
第二,没有产权,无法享受货币超发、房价上涨背景下的资产升值红利。
第三,缺乏控制权,跟业主比处于弱势地位。业主和经营方之间经常会有很多的纠纷,而当这种纠纷出现的时候,不管你是服务方还是经营方,你都没有话语权,很容易遭受违约。从这一点来讲,轻资产就不像重资产那么有保障。
第四,对经营能力和回报的要求更高。轻资产核心的难点就是要突破市场化的回报预期,同样一个房子,你也在经营,我也在经营,看起来都一样,但是它的回报水平低于市场的证券化成本,你的高于证券化成本,你就有造血和加杠杆的能力,因为轻资产模式是没有抵押物的,所以它就要求你有更高的回报能力。
第五是融资渠道有限,实现规模困难。轻资产的模式固然投入少,起步容易,但做大是有难度的,融资渠道也相对有限,因为轻资产缺乏抵押物,融资成本非常高,可能大部分百分之十几,而包租模式下投入其实并不低,而目前国内的资产证券化仍然处在起步阶段,或者说成本相对比较高的状态。现在很多大的重资产企业企业融资成本已经到了6%以下,这就是重资产的优势,因为有资产可以抵押。
第六,人才吸引和激励难度更高。对于轻资产模式来说,因为利润微薄,对于高价吸引人才就力有不逮,而且轻资产更是依靠精英人才,简单发工资是不行的。对一个轻资产企业来讲,要想留住核心骨干,更多是一种合伙关系,不太可能是他给你打工,因为轻资产门槛低,厉害一点的他自己也可以去创业,凭什么给你打工呢?
三、轻资产模式有困难,并不意味着重资产模式就会大行其道
我们说轻资产模式会遇到这些瓶颈和困难,是否意味着轻资产模式就没有前途了呢?答案当然是否定的,这主要从几个方面来讲:
第一,当资产数量不再是主要矛盾时,资产的质量就成为关键问题,而运营能力的另一面就意味着资产价值,因为资产价值需要通过运营能力来度量和体现,需要通过优质运营所产生的现金流来定义。运营能力是稀缺品。
第二,轻资产模式本身就是需要时间。国外酒店品牌都是百年积淀,轻资产生意是一个工匠心态、精雕细琢的生意,需要精心打磨产品、标准化,人员的培训、培养,不可能一夜之间塑造出一个很大的公司。
第三,轻资产模式的市场估值更高。国外同样一个资产,装在开发商资产包里,和装在运营商包里,后者估值是前者的至少2倍。
第四,最关键的,目前重资产持有条件还不成熟,一个是回报太低,二个是REITs还处于起步期,租金回报与利息倒挂的现象需要长时间才能慢慢扭转。现阶段最大的可能性就是局部试水和破冰,在一些低成本的租赁用地上先行先试。
所以,轻资产模式遇到的问题是阶段性的,这些问题本身也说明存量资产的运营还有很长的路要走,冰冻三尺非一日之寒,需要我们坚定执着做好长跑准备。
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