2017 年 7 月住建部等九部委公布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,国家提出“房子是用来住的,不是用来炒的”并且鼓励发展租赁市场,不少城市出让只租不售的地块,京东、阿里还有建行等进入租房市场,给长租公寓带来了政策和金融方面的利好。对于长租公寓,我们一起来看一下国内外比较不错的案例,他们是如何做长租公寓的?
国内三大房企如何运营公寓
1 万科A:资源优势塑造长租公寓竞争壁垒
公司为国内知名地产,销售持续高增长,盈利丰厚。公司连续多年销售额名列全国第一,是世界知名的地产企业。由于公司地产业务战略优异,始终坚持以一二线核心城市为重点布局,并深耕我国经济最为活跃的四大城市圈(以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部中心城市组成的成都区域)。
基于公司巨大的体量和规模,已在工程建设、材料采购等方面形成标准化流程并具有成本优势,公司营收和净利润始终保持良好增速,盈利能力显著。2016 年,公司营收及归母净利润分别为 2405 亿、210 亿,自 2012 年 以来的年复合增速分别达到 23.6%、13.8%,2016 年毛利率和归母净利率也处于 29.4%、8.7%的 高位。
积极发展长租公寓,公司卓越的品牌、资源和营销优势有利于塑造发展长租公寓的竞争壁垒。
公司 在长租公寓领域早有尝试,最早于 2006 年即建造了面向城市低收入务工人群和新毕业学生的广州万汇楼项目,该项目虽具有一定的公益性质,但也为公司在长租公寓领域的发展积累了宝贵经验。
2014 年末,公司在长租公寓领域的布局开始加速,于 2015 年推出长租公寓品牌“万科驿”,并 在 2016 年 5 月更名为新品牌“泊寓”,品牌进一步升级。
公司的“泊寓”产品目前已布局广州、 上海、北京、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐等 18 个城市,已开 业的房源约 1.5 万间,另有约 3.5 万间处于装修阶段。根据公司的发展战略,2017 年计划做到 15 万间的规模。
万科发展长租公寓具有 4 方面的优势:
1)公司作为千亿级的地产龙头,具有发展长租公寓的渠道和资源优势。
比如,公司能够优先包租旧厂房改造成长租公寓项目,同时公司成熟的招商、工程和材料供应体系也能够降低长租公寓的改 造和运营成本,并保障其快速扩张;
2)发展长租公寓需要充裕的资金支持,公司作为地产龙头无疑具有低成本的融资优势;
3)公司发展公寓能够更好得带动住宅销售业务,以重庆西九•万科驿为例,其之前推出的“用租金 抵房款”项目即是为了更好得带动住宅销售;
4)依托于万科卓越的产品品质和品牌优势,公司可以吸引更多的合作伙伴,以管理输出的模式加 速长租公寓扩张。
2 龙湖地产:始于成渝,精细化分类运营典范
公司销售规模已进入房企 TOP10,利润率长期高于行业平均水平。公司创建于重庆,发展于全国, 是一家专注产品和服务品质的专业地产公司。
2005 年为公司的重要转折年,公司秉承“区域聚焦、多业态”战略,由西向东、由北向南,从核心经济圈的中心城市辐射到周边城市,开启全国化发展。 根据克而瑞公布的数据,2017 年 1~7 月公司实现签约销售金额 1029.3 亿元,位列全国房企第 8 位。
2016 年,公司营收及归母净利润分别为 548 亿、92 亿,自 2012 年以来的年复合增速分别达 到 18.4%、9.8%,2016 年毛利率和归母净利率分别为 29.1%、16.7%。公司盈利能力出色,净利 率水平常年维持在 16%以上,显著高于行业平均水平。
“冠寓”始于成渝,通过精细化分类运营成为公寓中的精品。龙湖冠寓于 2017 年 3 月在成都、重 庆相继开业,两地房源合计 500 间,开业前的出租率均已达 80%以上。
冠寓秉承了龙湖在地产开发上对品质的要求,依托母公司强大的融资能力,希望通过精细化运营与客户细分,将长租公寓这一业务打磨得更有可持续性。
目前,“冠寓”已布局北、上、广、深、成、渝等 12 个核心城 市,房源数接近 2000 间,计划每年新增 1~1.5 万间。公司在成渝区域的品牌影响力是现阶段开拓长租公寓市场最大的竞争优势,同时公司广泛的融资渠道和雄厚的资金实力将助力“冠寓”快速地 进行全国化扩张。
3 旭辉控股集团:开启公寓校企合作的新模式
公司长期保持较高年复合增长率,销售规模已位列全国前 20。公司专注于地产开发业务,长期保 持较高的复合增长率,2016 年实现 530 亿销售额,位列 2016 年全国房企销售榜第 18 位,是中型
房企均衡、快速、稳健发展的成功样本。
在布局城市上,公司坚持以三大都市圈为布局核心的战略, 深耕于上海、北京、苏州、杭州、合肥、南京、天津、沈阳、长沙、重庆、武汉、广州等近 20 座 一、二线城市,并不断完善全国布局。
2016 年,公司营收及归母净利润分别为 222 亿、28 亿,自2012 年以来的年复合增速分别达到 28.5%、9.7%,2016 年毛利率和归母净利率分别为 25.4%、 12.6%,净利率水平高于行业平均水平。
依托母公司项目资源,积极开拓校企合作等创新房源获取方式。旭辉的集中式公寓产品“领寓”运 营仅仅半年时间,已成功进入上海、苏州、杭州、南京等城市,房源数量超过 5000 套,并提出 5 年内持有 20 万间公寓进入行业前三甲的目标。
“领寓”在房源的获取上优势明显,公司将一二线城市项目中自持的部分转化为“领寓”产品,保障了领寓的扩张速度及可持续性。
同时,公司与华 东师范大学正式签订战略合作,成为了第一家走入校园的公寓,开创了校企合作新模式。
万科、旭辉等房企根据自己的优势,寻找自己涉足长租公寓的模式,接下来我们不妨来看看美国和日本是如何做的,对我们又有何借鉴意义。
美国EQR运行模式
EQR (Equity Residential)成立于1969年,是一家总部位于美国芝加哥专注于经 营和管理公寓的运营企业。
其在1993年正式上市,成为美国第一家上市的公寓型 REITs,并于2001年纳入标普500指数成分股。EQR通过收购、建造等方式获得并 持有核心市场房源,并通过高标准运营,为美国高端住宅租赁市场用户提供高品质住宅租赁服务,其所持公寓在地域上主要分布在美国高端高成长性市场。
EQR的发 展历程经历了快速扩张到缩减规模精细化运营的过程,但EQR一直都是全美最大的 公寓REITs运营商之一,市场份额始终高居前列。
2015年, EQR直接或间接持有的 物业已达394个,分布在12个州和华盛顿地区,公寓房间数共计10.97万个,当年拥 有数量在美国公寓型REITs中位居第一。
进入2016年,公司完全剥离非核心区域资 产,进一步聚焦核心城市,截止2016年,EQR拥有物业数量减少至302个,分布在 10个州和华盛顿地区,公寓房间数共计7.75万间,拥有数量排名第三。
作为一个公寓运营企业,EQR收入主要是通过运用旗下公寓获得租金收入(租 金收入占比稳定在99%以上),而其盈利则主要由两部分构成,一部分来自于旗下公寓的租金收益,另一部分是出售公寓后的获得的资本利得。
2016年,EQR年租金 收入达24.25亿美元,总营业利润约8.56亿美元。按照2017年7月28日收盘价计算, EQR市值约为244亿美元,在美国公寓型REITS排名第二,仅次于AVB(市值261亿 美元)。公司自上市以来市值始终处于稳定增长中,仅在经济危机阶段有所波动, 在危机结束后继续保持稳定增长。
截止至17年7月28日,公司市值约为上市之初的 18倍左右,年复合增长率高达12.5%,领先于标准普尔500指数6.3%的年复合增长率。
EQR优势:
1.融资优势:
REITs 助推高效融资 融资端,美国完善的 REITs 上市流通制度为 EQR 高效便捷的股权融资提供基础,实际上,这也是美国公寓企 业普遍采用自持模式的核心前提。
除股权融资外,EQR 还以债权融资作为补充,并且得益于较低的杠杆水平、稳 健的现金流以及 REITs 税收豁免债务优惠政策,EQR 的债务资金成本处于低位。
2.投资策略:
踏准市场节奏,精准投资 投资端,EQR 能够根据整体市场状况制定精准投资战略。
EQR 总共经历了 3 阶段发展,第一阶段,1993 年 至 2000 年前后,在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下,其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规 模扩张;
第二阶段,2000 年至 2005 年前后,美国公寓资产价格快速上涨,资产回报率呈现下降,这一阶段 EQR 放慢了扩张节奏;
第三阶段,2006 年至今,美国公寓市场呈现分化,EQR 逐步聚焦核心市场,加大核心市场布局 的同时,逐步直至完全剥离非核心市场物业,并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场(低买高卖)。
3.运营优势:
增值服务多样化,且管控效率较佳 运营端,首先,EQR 提供全流程、高品质的便利服务,有助于降低空置率、获得更高的租金溢价。
而在运营 过程中,规模化经营、信息化平台建设以及精简的人员配置(没有冗杂的后台人员)使得 EQR 运营成本管控较强,其中信息平台的建设是关键。
租金稳定增长而运营成本相对平稳,使得 EQR 获得了较高的投资回报率,其 NOI 口径的投资回报率显著高于美国十年期国债收益率,由此获得了长期、稳定资金的青睐。
Leopalace21:日本典型的包租模式公寓运营商
Leopalace21公司成立于1973年,1989年于日本JASDAQ市场挂牌,2004年在 东京交易所上市(8848 JP)。
公司早期以建造开发起家,并且随着日本房地产市 场的变化,其业务模式也先后经历了“新房销售”、“建造+租赁”以及“聚焦租 赁”等三个发展阶段。
目前,公司已经发展成为日本最大的公寓运营商之一,主营业务为公寓建造以及公寓租赁,同时辅助发展酒店、度假村以及老人看护等其他业 务。
截止2016年末,公司运营的租赁房间数量高达56.87万间,数量位列第二,仅 次于大东建托,运营物业主要分布在日本的7大区域,其中东京区占比第一,占比 29%。
公司经营的特点在于“建造+租赁”协同发展的商业模式(但在不同阶段,对业务 模式侧重不同),其中,建造业务主要是房屋建设分包,在为土地 所有者提供土地规划、房屋建造或重建服务的同时,也为租赁业务提供了租赁房源 保障。
租赁业务则主要指房屋的转租,以一定的租金承租物业后,充当“二房东” 角色,对物业进行租客招揽、租赁管理和房屋维护,并在转租过程中赚取租金价差。
租赁业务的发展也为建造订单的获取提供了支撑(租赁业务实际上解决了业主房屋 管理耗时耗力的痛点)。公司“建筑+租赁”两大业务,分别从房源(房东)以及 客源(租客)两端出发,通过土地规划、公寓建造以及租赁管理等全流程的各类服 务,最终形成了房屋全生命周期的业务闭环。
作为日本规模领先的公寓企业,Leopalace21 具备如下优势:
(1)为土地持有者提供“房屋全周期”服务,参与项目前期规划设计,通过“以建引租”是 Leopalace21 获取房源的护城河。
(2)“聚焦核心市场”的精细化运营、“小户型、高坪效”的产品定位、“长短租组合”的优化配置、“线上线下”的全渠道营销以及“高质量高效率”的全流程服务, 是 Leopalace21 提高出租率及租金水平的关键因素。
(3)强大的 IT 化能力,加上”重服务但轻运营”的市场化合作 模式,则是 Leopalace21 提高运营管控效率的关键,并保障了盈利的最终转化。
结语
有质量的规模化扩张是前提,降低空置率、实现租金溢价是关键,提高运营管控效率则是保障 现阶段而言,EQR 在投资以及运营阶段的优势更值得我们借鉴:布局核心城市实现有质量的规模化扩张是实 现市场领先的前提,通过全流程的便利服务提高出租率并产生一定的租金溢价是关键,而 IT 化能力以及较高的人 员管控效率则是收入增长最终转化为盈利增长的保障。
Leopalace21 的运营模式借鉴意义在于:(1)建立起获取房源的护城河是先决条件,在租赁土地供给加大的背景下,开发商从土地端介入长租公寓的逻辑更为顺畅,当然,围绕 TOB 端进行深服务 的地产服务商也具备间接势,“开发商拿地+服务商包租运营”是一种可行的合作模式。
(2)高效的招租运营是核心能力,提高租金水平(租金差)及出租率实现收入增长是盈利的基础,于此同时,通过信息系统建设以及提高 人员管控效率(人房比)实现运营费用集约化则同样重要。
(3)全流程的服务是公寓运营的必须条件,但需平衡 服务模式的“轻”与“重”,在收入增长与运营费用管控之间寻求合适的平衡点。目前,A 股市场上,以万科 A 为代表 的开发商、以世联行为代表的房地产服务商、均布局长租公寓市场,建议关注这类企业的投资机会。
公寓的发展离不开金融和政策的支持,公寓租赁行业融资环境的恶化、REITs 推出的延期以及金融监管的加剧,都可能严重影响公寓租赁行业的扩张和运营,使其陷入经营危机。中央及地方政府在政策端给予房源改造和收购以及税收等各方面的支持,这些政策推进和落地的速度低于预期也会影响行业整体的发展。
在目前政策利好的情况下,长租公寓迎来了风口,分析市场空白,抓住机会,争抢市场份额,占领租赁市场部的一席之地是开发者所必需的面对的问题,但是长租公寓是一个长期发展的过程,不是一蹴而就的,耐得住寂寞也是它的必修课。
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