自2016年10月以来，随着房地产调控政策批量出台，房地产供需两端政策及境内融资渠道不断收紧。各地房业迎来了比亚洲金融危机还要艰难的时刻，不过这一次再也没有“4万亿”。随之而来的房企倒闭潮，正逐渐蔓延。而由于种种历史原因，重庆似乎成为了这场地产业转折的开端。
重庆博一地产、重庆华伦地产、重庆沿江地产、重庆典雅房地产、重庆晋愉地产、重庆海港地产等曾经的地产名企，均因债务、市场等原因纷纷破产或申请破产。素有重庆“酒店之王”之称的重庆地产大佬申基集团,也传出“出了些问题”。
申基集团可以称得上是重庆最大的酒店业主，其拥有索菲特、悦榕庄、威斯汀、豪生等一众国际高端酒店品牌。然而据公开资料显示，申基自称因资金链断裂，集团自2016以来已经经营困难——这也引发了观察者的猜想：申基集团的这种状态，会否引发大面积债务违约、甚至要破产清算?如果真是如此，那么受牵连的金融机构与债务总额又有多少?
最关键的问题是，申基集团旗下的酒店资产，将何去何从?打包寻求出售或许也并非全无可能。
申基集团折射出的种种问题，其背后有着某种深刻的时代必然性;而这家“重庆酒店之王”下一步能否顺利完成破产清算，目前尚不得而知。而受连锁反应影响，国内愈演愈烈的高星酒店抛售何时进入高潮?有谁会领养这些出生即错误的“怪胎酒店”?接盘者又将如何重塑资管运营?似乎仍然没人能给出答案。
这一切究竟是怎么发生的?
凛 冬
申基集团走到今天的局面并不突然。据公开报道，其早在前年便已遭遇债务危机。
2015年年中，公司旗下转型“养老+地产”的代表项目悦榕庄，其二期排洪道、管网以及主体钢筋工程涉及2000多万元的劳务费开始无法兑现;到2016年10月，针对市民徐某关切的项目重启问题，重庆市北碚区政府在公开信箱中披露：申基集团出现资金问题，悦榕庄二期项目已经停工一年多，政府正帮助申基集团重组和转型。
2015年下半年，因汽车销售业务招致借贷诉讼，集团旗下的重庆正典汽车销售公司、银行存款900万元均被冻结。与此同时，其全资子公司重庆平方厘米房地产经纪公司的数10名员工拉横幅抗议拖欠工资，部分员工指出欠薪已长达半年。集团随后承诺予以一次性补齐，额外补偿将以下属各酒店消费券的方式支付。
2016年1月28日，申基金融广场负二层35个车位和7间仓储用房，在重庆联交所挂牌进行司法拍卖，挂牌价1080万元。据了解，该广场由申基集团旗下的解放碑威斯汀酒店与5A甲级写字楼组成，而事实上，《重庆晨报》早在2014年11月29日就曾报道，申基集团以13.8亿元的价格寻求出售该资产。
或许是出于缓解高危资金链的考虑，申基集团此前先后尝试借壳光星电子(后更名申基国际)、引入央企中新房华夏实业，以期为自身“输血”。但到2016年年初，申基国际收到清盘呈请、中新房华夏实业选择退出后，至今再无资方入局。
进入2017年，申基债务状况进一步恶化。据企查查资料显示，集团(包括旗下公司)遭到电梯、混凝土、信息技术、小额贷款等多家供应商起诉，包括重庆江北区聚兴小额贷款股份有限公司、渝北区合盈小额贷款(重庆)有限公司、北部新区同谊小额贷款有限公司、重庆瀚华资产管理有限公司等多家地方金融机构均牵涉其中。而因为违反财产报告制度、有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，申基集团已先后多次被列入失信被执行人。
事实上，此种惨状并非申基集团独有。环顾整个重庆，房地产的寒潮早已强势来袭。
2016年6月29日、7月7日，重庆某旅游地产被分为2次拍卖，共折合人民币8058万元——据了解，这些房产均属于重庆夏宫实业有限公司。而早在此前的4月，该开发商的97套住宅作价2000多万元被拍卖。业内人士推算，该地产的资金链窟窿，最少在一个亿以上。
2016年5月4日，曾上过地产50强榜单的房企金万科也发布《重庆金万科房地产开发有限公司关于债权申报的公告》。而经过媒体梳理，近年来诸如重庆博一地产、重庆华伦地产、重庆沿江地产等曾经的地产名企，均因债务、市场等原因纷纷破产。
由于资金链已经断裂却抽身不得，另一家当地开发商顺祥集团甚至坦言，“能破产也是一种幸福，有的房企想破产都破不起。”
宿 命
行业转型难免会遇到阵痛,但为何在重庆会变得如此惨烈?重庆智安信实业有限公司董事长肖磊，曾就此发表过观点。
“其一是政策原因，国企、央企被要求陆续退出房地产市场。”事实上，自2017年初开始，当地国有企业已陆续出现有剥离在渝地产业务的动作。据不完全统计，包含重庆商投集团、重庆粮食集团、重庆渝能产业集团、重庆商社集团、重庆能源投资集团、重庆轻纺控股集团、重庆新华书店集团在内的共计7家国企，均在2017年重庆联交所上公示过，转让其在渝地产业务的公开挂牌信息。
另一方面，宏观政策的出台，让他们意识到危机的迫近。“部分企业感觉到压力，房子在未来两三年内将会出现下降通道，他们必须脱离风险。”
如果对重庆楼市有了解，会发现该地的土地政策曾极度宽松。受多组团的城市格局、低占比的建成区域面积、创新的地票制度等因素影响，重庆天量的土地供应规模由此成为常态，以2008年为例，彼时重庆的土地供应突破 3000 万平，其中仅住宅供地就在2000万平以上，超过北上两地之和。
这与酒店业有何联系?
在TBO(旅游商业观察)此前一篇关于五星级酒店抛售潮的文章中，明宇商旅BD部副总经理赵亚军对此作过分析：此前开发商拿地建房，通常会被要求依照区域规划建设酒店作为配套，但包括项目选址、星级选择等可能并不符合商业逻辑;而另一方面，开发商除了卖房子，本身也不会过多地投入到对酒店的专业调研和管理运营。所以，大量的“怪胎”落地也就成了必然。
重庆的酒店业经营概况到底有多糟糕?以南京为参照，根据国家旅游局监督管理司数据显示，2016年两地星级酒店的固定资产原值大致相当——南京96.09亿，重庆94.88亿(携程App内重庆地区上架的三星及以上酒店数量达到940家，几乎是南京的2倍)。在营收方面，尽管重庆以41.19亿领先34.03亿的南京一个身位，但具体到实际运营效率和最终投资回报，两者完全不具备可比性;
同时，该数据显示，2016年南京星级酒店的利润总额达1.12亿，利润率为3.29%;重庆利润总额为-0.66亿(2016年，国内星级酒店在连亏3年后首次实现整体盈利)，利润率为-1.60%;聚焦到最后的资本化率，南京的数据为1.17%(静态回收期85.5年),重庆则是-0.70%。
显然，目前重庆星级酒店运营处于负现金流状态，常态化运转全靠业主抽调资金“输血”。
对于绝大多数业主而言，其抽调的资金基本来自房产销售后的回款。在早前楼市尚未遭遇政策“上箍”时，众开发商靠这套模式“复制粘贴”大都能畅行无阻。但自从官方在二手房交易中不断“去杠杆”，再加上对“消费贷”、“经营贷”等渠道的整治，楼市成交量的持续下滑，正不断为其绷紧的资金链加压。
而且从地价房价比来看，重庆地价基本为住宅成交均价的1/3，与大部分参照城市一致，而溢价率却仅为5.98%，为十大城市中最低，低于其平均水平近15个点。在这样的背景下，再加上房地产销售端的成本逐年上升，重庆的地产商业主们越来越“养不起”酒店，也成了一个必然结果。
中国指数研究院最新数据显示，10月各线城市楼市成交均同比下降，29个主要城市楼市成交面积同比下降32.36%。聚焦到重庆，该地9月末突然宣布新购住房两年内禁止交易，直接将投机性的房产交易锁死。
数据显示，10月重庆市商品房共成交33289套，较去年同期的40707套下降超过18%;成交面积环比更是直降25%;面对接下来更为剧烈的楼市大降温，那些完全不曾思考过配套运营的业主，将因为缺乏稳定的现金回流而很快出局。
另一个方面，申基集团或许也是中了高成本融资的"毒"。
事实上，开发商做酒店配套，主要是从顺应规划要求和提升房产溢价两方面考虑。但还有一点需指出的是，开发商自持酒店的另一个作用，是可以以此作资产抵押，从金融机构贷款进行房地产的再开发。
然而重庆地区星级酒店供给已经处于严重饱和状态，在酒店运营无法产生正现金流的情况下，金融机构对该物业的估值之低或者设定利率之高，会相当现实。据重庆酒店业人士透露，申基集团此前打造威斯汀酒店，从恒丰银行贷款的利率达到9%以上。
未 来 ?
“盛名”如申基集团，或许确实要走到了破产边缘。而尽管申请容易，但一个绕不过去的猜想是，申基事件涉及的数十位债权人，能否就破产后的资产清算价格和分配机制，达成一致?
尽管坐拥一众国际高端品牌酒店，但该资产包的折现很难尽如人意。另外一点是，按破产流程和分配顺序看，申基集团想要如愿实现破产清算，其过程中涉及到的各种利益纠葛很难处理。
“我们想象中清算就是直接把资产卖给银行，但事实上这债务里面的结构太复杂，涉及的债权人过多，即便是法院估计也很难处理。”一位谙熟破产清算流程的业内人士介绍，按破产清算的顺序，先后应该是员工工资、银行授信、债权人，可能折现的资金到第二位的银行就不够分了。“但出售资产包要得到债权人的同意才能卖，他们拿不到钱怎么愿意?”
可以猜想，申基集团的破产要想获得地方政府同意，这个过程不会轻松。但另外值得探讨的是，究竟有谁会购进这批申基旗下的酒店?
“以前酒店都是靠房地产养，但现在输血的母体被直接‘打死了’。而贷款成本那么高，社会的总投资回报又完全跟不上，酒店行业未来究竟该怎么办?”面对行业性困境，这应该是国内迷茫的酒店业者最真实的写照。
受本世纪初经济型酒店的发展路径影响，国内酒店业发展的轻资产理念被奉为圭臬。但伴随着存量时代的到来，现如今酒店市场已经换了人间。尤其面对坐拥稀缺性物业的业主，不论是酒管公司还是众筹的投资人，在其面前几乎不具备丝毫话语权。业者黄生认为，由轻转重——或许会成为下个阶段行业发展的隐性趋势。
“如果关注美国会发现，23家酒店不动产的头部集团，占据了美国酒店不动产25%的市场，而且这些不动产中很多都是经济型和中端酒店。”而对比国内黄生谈到，除了万达的高星酒店资产包，类似美国酒店集团这种专门做不动产投资的基金，资产超过10家以上规模的，目前一个都没有。
“现在酒店业都喜欢走轻资产路线，原因一是门槛低，另外对资金的需求量也不大;但事实上真正在背后赚钱的都在做重资产：一方面租金收益数倍于酒店经营利润，另一方面不动产的升值太惊人，要知道，不同于轻资产的估值逻辑，不同产就是按正常市价交易，10年时间可以升值4、5倍。”
“逆向型往往会有市场。”黄生谈到，伴随着酒店抛售潮的强势来袭，如何在海量的物业中把具备价值投资的标的捞出来，对未来专业的产业基金而言，核心在于安全的把控。
“所谓安全评估，首先就像上面说的，要有筛选价值标的的能力;第二，你要有海量的市场交易数据，才能对交易价格的安全性做把控;最后则是通畅的退出渠道，如果客户有折现需求，基金可以帮他找到买家快速脱手。”
结合近期北京W酒店被天府基金20亿接盘的消息来看，某种程度上，该预判正在逐步得到验证。据相关数据显示，2015年，内地五星酒店出售数量超过10家的省和直辖市，仅有北京、上海、浙江三地;进入2016，海南、江苏两地相继入局，到2017年，整个范围又有了进一步扩大。
伴随国内高星酒店资产买卖的风起云涌，市场对其的估值模型会有怎样的调整?谁能在这场存量大战中夺得先机?而在共享&跨界等理念的“大行其道”下，资管方如何就不同物业匹配差异化的运营策略，并尽可能实现价值的最大化?对于仍然晦暗不明的酒店业未来，记者将保持观察。
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