万亿住房租赁市场，迎来一大政策利好。
近日，有消息称，证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs(不动产信托基金)的相关政策法规。其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
作为资产证券化(ABS)的一种形态，一段时间内，我国的REITs都被赋能于商业地产领域，而如今REITs将长期直入进入住房租赁市场，这背后自然有着不同寻常的意义。
住房租赁模式是否会在资本市场大放异彩呢?与此同时，对于轻资产公寓运营企业来讲，一条新的融资渠道摆在眼前，它们又将如何布局?还有哪些问题需要厘清?
住房租赁REITs风动
对于此番证监会的政策导向，分析人士指出，证监会此举是为了从金融方面鼓励住房租赁市场的发展，以促进形成住房租赁市场的长效机制。
监管层早已显现出对于住房租赁REITS的支持意图。在今年7月20日，住建部等九部委在联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(即九部委“153号文”)中就明确指出，选取12个城市试点，包括支持住房租赁企业发债及ABS进行融资，支持推动REITs。此前，“租售同权”政策以及更早前的国办39号文(2016年5月颁布)也有支持住房租赁REITS的明确表态。
政策暖风一再吹来，业内人士普遍认为，曾在商业地产领域放光彩的REITs势必将在住房租赁市场开始萌芽。
“券商的动作可以作证这一新动态，毕竟它们都是紧跟政策风向的。”一米好地COO陆诗冬如此表示。
据了解，目前大中型券商如广发证券、长江证券、东北证券等都在关注或准备介入住房租赁领域的REITs产品发行。跟不用说一些小型券商，早已紧盯市场的可能项目。
至于参与住房租赁市场的主体，目前已经涌现出的是四股力量，分别是：万科寓等为代表的大型房企、如家等为代表的酒店行业、链家自如为代表的地产中介机构、以及魔方公寓等为代表的互联网创业公司。
有报道称，这些企业已经开始积极与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目，特别是REITs项目。例如，一位不愿具名的业内人士对记者表示，现在公司和一些公寓企业以及券商开展租约ABS，下一步便准备开展REITs项目。
不仅如此，记者了解到，一些本不具备参与资质的资产管理类公司在得知证监会鼓励住房租赁REITs的消息之后，也开始与券商对接开展投行业务。
蓝海中的REITs
这些积极的市场参与者除了紧贴政策导向而为之，更重要的是它们也想抓住这片巨大的市场早早开展布局。毕竟呈现在它们眼前的是一片万亿蓝海。
来自链家研究院的统计显示，2015年，中国租赁市场租金成交总额已经超过1万亿。预计到2025年租金成交总额将突破3万亿。
那么，是否这将意味着中国的住房租赁REITs将迎来发行潮?
陆诗冬对此不置可否。但他同时指出，一个不容忽视的问题是，在过去的很长一段时间，我国发行的REITs产品都是中国式的类REITs而非国际上流行的标准化REITs。
光华管理学院的报告也指出，国内REITs 产品同时具备金融属性和不动产属性，大量项目涉及底层不动产产权的特性使得REITs产品在资产重组过程中涉及土地增值税、契税、增值税、企业所得税等大量税费成本。而这无疑影响了REITs的最终收益。
而万亿租赁蓝海中的REITs就要在这样的市场环境中起步了。
有待政策补给
事实上，今年在住房租赁市场已经涌现出两起资产证券化案例。
2017年1月，长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品，募集资金总额为3.5亿元。8月，链家旗下长租公寓运营商自如也发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元。分析人士认为，严格来说，这两个案例也属于类REITS产品。
那么，类REITs与真正的REITS区别何在?
据悉，国内“类REITs”产品主要以资产支持证券或私募基金为发行载体，具体可分为交易所REITs、公募基金REITs、银行间REITs三类。
仅从收益权来看，二者区别很大。我国由于没有针对REITs的法律法规在收益分配方面的具体要求，在受益权形式上出现了优先级、次级等多种类别的收益类型。而美国、新加坡、香港等成熟市场在REITs收益分配方面，都采用了需将应税收益的90%以股利或分红形式分配给投资者才可享有税收优惠的规定。
陆诗冬进一步解释道，以住房租赁产品为例，国内是以租金收益权作为基础资产，而国外多是通过自有物业的形式。
陆诗冬认为，我国的类REITs如果要发展成为真正的REITs需要政策的多重补给、明晰化。重中之重是建立良好的税收和法治环境。
未来该如何推进?
分析人士指出，在现有政策框架下，REITs未来的较为可行模式是：“公募基金+资产支持证券计划”，即基金管理人将拟投资的房地产股权或债权，通过发行资产支持专项计划，转化为资产支持证券。
如此一来，证券化房地产股权或债券，并能衔接上公募基金产品的形式，通过公募基金实现了对底层物业的控制。
来自中信证券研究部的测算得出，中国式 REITs 的资产规模天花板约为 1.48万亿元。涵盖有写字楼、商业营业用房、住宅等元素。
规模可谓不小，而REITs的收益全部来源于房产租金收入和房地产升值部分，其与股市、债市的相关度较低，收益的大部分都将用于发放分红，长期回报率相对较高。可以料想，如果住房租赁REITs大规模推进，未来各SPV公司在投资能力和投后管理上将会有一番竞争。
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