租房新政频繁提及“国家队”，公寓创业者还有机会么?

目前来看，公寓的格局慢慢明了，地产系、酒店派、资本撑腰的创业者忙着扩张规模，曾经主流的传统二房东生存空间遭到挤压，而在政策引导下，有着资源、资金双重优势的 “国家队”开始入场：

广州成立广州住房租赁发展投资有限公司，负责统筹全市政策性住房;

杭州市政府合作阿里巴巴、蚂蚁金服集团，打造全国首个智慧住房租赁监管服务平台;

由深圳国资委组建的人才安居集团开始运营，未来将筹建40万套人才住房;

成都开展住房租赁试点，到年底将组建或改建3-4家国有住房租赁公司;

武汉部分市属国有企业组建5家公司，将建立国有住房租赁平台……

“国家队”将成为租房市场的趋势之一，那些没有意识到这一点的品牌公寓，以及固守传统模式的二房东，在今后的发展中或处于劣势。行业变革即将开始。

“国家队”之所以需要得到重视，是因为他们在发展伊始，就拥有着绝大部分长租公寓急需的东西：房源、资金、政策倾斜，以及不同模式的试错机会。

改造+土地，更多的房源来源

首先是房源。深圳人才安居集团要筹建40万套、武汉则打算在年底前完成7000间的新增租赁住房，这些房子怎么来?先从国家政策性住房(公租房、棚改、人才公寓、直管公房等)开始，再将目光转向市场。

针对市场房源，“国家队”可以从2方面入手：已有房源改造、拿土地建新房。

租房市场的房源改造，最典型的就是商改租。在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，已经明确支持商改住，上海也出台了实施细则，落实到地方只是时间问题。

其次，关于厂房、城中村房源等其他闲置物业的改造，各地区正在陆续制定相关标准。一旦落实，政府势必将把“国家队”打造为标杆试点。

土地优势，就很明显了。政府拿出土地建房子出租，势必需要一个能从前期规划、开发、建造，到后期运营、管理，全程把控的企业来负责诸多房源。而土拍的入场资格、出让金额，给公寓运营企业设置了一道天然门槛。

毫无疑问，“国家队”不存在这些顾虑。拿地建房，目前有3种玩法：

1、集体建设用地租赁住房入市：在《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》明确试点城市之前，北京、上海已经开始了探索之路。集体建设用地相对价格更低，前期基本以政府开发为政策性用房为主。

2、租赁住房用途土地出让：以上海为例，已有8幅租赁住房用地正式推出，7宗土地用途调整为租赁住房用地。日后定会有更多的租赁住房用地陆续推出。

3、含有自持比例的地块出让：今年以来，北京、上海、成都等多个城市土地出让都出现了含有自持比例的地块，竞得该类地块的开发商，要对自持部分的开发运营负责，长租公寓会是一个主要的选择方向。

资金足、机会多 合作方能共赢

资金方面，有政府给的启动资金(如深圳人才安居集团，由深圳政府出资千亿组建)，也有政府支持的金融化(支持发行债券、不动产证券化产品，推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作)、税收红利支持等。

最关键的是，政府在前期对“国家队”要求不在于盈利，更多是着重于发展模式的探索和尝试。租房市场正处于发展初期，他们拥有的试错机会很多，能在产品、运营、金融上，走得更远。

再加上，行业规范和服务标准在慢慢明晰，监管必定愈加严格，市场上的可用做租赁的房源将明显变少，这对租房市场的其他参与者来说，就面临着与“国家队”竞争和市场可用房源减少的双重挤压。

当然，不是没有机会。许多政策房的供应也向社会开放，鼓励房企、公寓企业等市场主体参与政策性住房建设和运营;同时，拥有大量资金的 “国家队”，可以达成一些战略性股权合作解决运营等问题，收编一些中小型企业或者与他们进行股权合作，也可以通过其他市场渠道，如债券、基金等达到撬动数千亿资金的目的。

目前，已经有少数公寓企业开始“抱大腿”，与政府、国企及大开发商开展了深度合作。虽然都是尝试，但抓住机遇的永远是走在前面的人。