在2016年年底，我们预测2017年长租公寓产业将有大量政策出现，并确立行业格局，2017年也是长租公寓正式成为一个行业的年度。
现在8个月过去，国家部委和各地政府各种政策持续推出，租购同权、租房落户、共有产权、租赁用地、商改租，各种新名词、新提法，新政策多到什么程度呢？基本上如果一星期没有看到新政策出现，我都怀疑我手机坏了。
其实看本质的话，所有的政策就是一句话：租赁房屋及其配套制度，是建立房地产长效机制的关键。
在这一背景下，我们就可以理性的分析近来的一种新提法：租赁时代或者租房时代，我认为，这个提法有些极端，正确的提法应该是租售并举。
从历史上看，租与售，都是满足住房需求的手段，从建国到1998年的近50年间是以租为主，各单位、组织、企业盖房子并分给职工，职工缴纳房租，尽管1978年就提出了住房商品化，但租房仍是绝对主流（1987年，全国商品房销售面积2697万平方米，这个数字只有2016年的1.7%）。1998年房改，其实提出的是“租售并举”的路线，只不过在执行过程中，商品房成为了发展的主流，“租售并举”成为了“以售为主”。所以，在20年后的今天，尤其是我国住宅总体上已经摆脱了严重短缺的时代，进入供需平衡的阶段，再次重提“租赁”，并非是什么新时代的到来，我更理解为制度上的回归，所以“租售并举，全面优化”应当是我国未来房地产政策的主导思想，这其实也是总书记提出“房子是用来住的”这句话的进一步落地，此时，再次回望20年前的政策，颇感中央政策的前瞻性、全局性。
对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。——国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发1998]23号）
当然从现实和执行层面看，租售并举是未来的总目标，但由于过去20年是以售为主的，矫枉必须过正，未来的10年强化租赁应当是大趋势。当然，我们不是在批评过去20年的政策，可以说，过去的十几年，我国房地产的发展甚至超过了过去几千年的总和，也正是由于房地产大发展、人均面积已经接近40平方米，我们才有更多的空间来关注更深层次的需求。
总结一下：从历史的角度看，租赁时代的提法有些极端，租售并举的时代才是未来的大方向，从现实的角度看，未来5年，主要的配套是围绕租赁的，这包括用地、政策、税收、金融、户籍等，当然，从企业角度看，租赁必然是新的增长点，也是机会聚集的领域。所以，对于企业家、金融机构、地产企业、公寓运营商，该考虑的问题是不需要再讨论“租赁时代”是否会到来，而是应该构思，在这个新趋势下，应当如何获取和整合资源，来抓住未来的机会，我总结了一下，主要有人、财、物三个方面。
第一个“物”，就是物业，我觉得有4个关键词：需要大量、合规、价格合理的集中式物业，作为行业发展的基础。长租行业，一方面需求旺盛，但集中式物业获取困难是限制行业发展的第一障碍，在过去的两三年，很多企业没有完成开店的计划，根本原因是难以获取合适的物业。
由于政策的限制、消防、治安管理、工商注册等诸多限制，品牌公寓企业大规模扩展只能寻求商业物业，而商业物业的竞争对手很多，月子会所、酒店等坪效都比长租公寓高，导致公寓产业只能“捡漏”，而城市中集体用地、工业用地、产业园用地等物业用作公寓的制度通道尚未建立，只能“一事一议”。这就导致了供需的错配，一方面很多人没有好房子住，另一方面很多物业闲置。
解决这一问题，首先政策要创新，治安管理、消防政策、税收等会有突破，我们已经看到广东、浙江和山东已经有所动作，在确保安全的前提下做了一些创新，一些政策、文件开始发布，释放出了很多“增量”物业。其次是商业物业做租赁其实也并不容易，比如上海春节后对公寓进行大规模的整治，关停了不少物业，当然这里面有多方面的因素，包括消防、治理违建等，但也可以看到，上海新出台的“商改租”政策，也是希望租赁房屋越来越专业、越来越高水平。
最后一个大的方向，尤其在一线城市土地稀缺的情况下，土地政策的支持是解决一线城市物业问题的关键，我们可以看到北京是50万套的租赁供给，主要是集体用地来供给，而上海是70万套，主要有三种来源，一是政府，即只租不售的租赁用地，二是开发商，即强制开发商按比例自持，三是商业用地中变更规划，比如8月18号上海静安将商业用地变更为社会租赁住宅用地。深圳的做法主要是政府，即棚户区改造项目的住宅部分，除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房。福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。
在以上背景下，对长租公寓有三个预测
一是集中式公寓将会快速发展，尽管分散式从体量上还是大头，但从品牌发展、社会影响、市场估值、资产管理角度看，集中式公寓将会大发展，毕竟，行业都关注美国的EQR，在全美也只有500个物业，市值(8月25日)是250亿美金，平均每个物业5000万美金、大概3亿多。
二是政府关系将成为物业获取的主要来源，比如北京、上海两地就100万套房子的增量，还没有包括政府、房管局等部门的存量物业，政府及相关部门应该成为公寓企业BD的关键领域。所以“得政府(物业)者得天下”可能会是未来的格局，在北京还可以加上一句，由于租赁用地来自集体用地，也应关注村、乡一级的物业和用地。
三是地方政府在物业管理、公寓托管领域资质认定、资格管理、牌照发放的制度、政策将会逐渐完善，逐步建立和抬高门槛、政府出物业、公寓企业专业管理、提供优质租赁体验将成为未来的格局。在这一过程中，优胜略汰速度将会加快，行业格局将初现端倪。
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