记者8月20日获悉，佛山市住建局日前发布了《佛山市推进商业用房、办公用房改建为租赁住房有关工作的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》)，对商业用房、办公用房改建为租赁住房提出了相关规定和工作步骤，其中明确改建后的租赁住房，10年内不得转让。有业内人士分析，此举对于商业地产去库存、盘活空置的意义重大。
商业办公用房去库存，培育住房租赁市场
从6月份开始，佛山在租赁市场的推进动作就不断传来新进展。7月21日，佛山市召开了全国住房租赁试点工作动员会议，会议透露，佛山下一步将以开展卖地自持、“商改租”、“工改租”及“三旧”改造，盘活存量房源，此次《通知》正是对备受关注的“商改租”的进一步细化。
《通知》希望推进商业办公用房去库存工作，加快培育和发展住房租赁市场，优化佛山商业用房、办公等用房功能结构，切实解决佛山商业、办公用房过量的问题，培育佛山住房租赁市场和建立购租并举的住房制度，促进佛山市房地产市场健康平稳发展，实现提高租赁住房的有效供给的目标。
虽然佛山存在商业、办公用房过量的问题，但“商改租”也不是想改就改的。根据《通知》，自然通风、采光和配套设施满足居住生活的商业、办公等项目，不改变使用年限，建设单位、法人或个人可申请改建为租赁住房，经规划、公安消防、住建等部门审批和验收，凭流管办的租赁登记备案证明，到供水、供电和燃气部门申请用水、用电、用气价格按居民标准执行。此外，改建后的租赁住房，10年内不得转让。
《通知》还对各种情况作出了规定：对于在建的商业、办公等项目改为租赁住房，不予发放商品房预售许可;对于在售的商业、办公等项目改为租赁住房，停止销售和不予销售合同备案。而对于法人、个人房屋改建为租赁住房的情况，《通知》要求，改建为租赁住房的建筑，应符合现行国家消防技术标准规范的要求，同时应确保其建筑消防设施完好有效;不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全;租赁房屋人均居住面积不得低于佛山市人民政府规定的最低标准。
值得注意的是，商业、办公等项目，法人、个人房屋改建为租赁住房的，都要求10年内不得转让。
想要“商改租”?多个步骤需落实
由于“商改租”等涉及国土规划、消防、住建、水电等多部门的协调配合，此次《通知》公布了具体的工作流程。如果要把商业、办公等项目改为租赁住房，项目单位、法人或个人首先要向规划部门申请办理建设工程规划许可，然后向公安消防申请，办理建设工程消防设计审核，而工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程，要到各区住建部门申请办理施工许可证。接下来再向规划、住建、公安消防等部门申请验收，备案后抄送不动产登记部门。
此外，如果租赁住房发生出租行为，则必须在租赁合同订立后3个工作日内到房屋所在的村(居)流管机构办理租赁登记或备案证明。最后需要向供水、供电、燃气部门申请，办理按照居民标准执行用水、用电、用气价格。
业内分析：“商改租”利于盘活空置
佛山推进商业用房、办公用房改建为租赁住房，对于培育住房租赁市场和建立购租并举的住房制度无疑是重大利好。合富辉煌(中国)佛山公司发展策划中心副总经理、合富研究院(佛山)高级分析师曹绍林认为，针对商业、办公用房库存量和待开发量都比较大的现状，“商改租”有利于商业用房去库存。另外，在商业物业空置率居高不下的情况下，“商改租”还能起到盘活空置的作用。但是，目前“商改租”仍处于起步阶段，相关政策的落地，仍有不少问题需要思考。
其中，开发商对于“商改租”的积极性到底有多大呢?曹绍林表示：“这取决于开发商开发的项目产品。”对以商业、办公用房为主的开发商而言，“商改租”或许有利于项目的开发销售。但是对于以住宅开发为主的开发商来说，目前佛山住宅项目的销售和开发仍处于供不应求的阶段，“商改租”对其影响有限。
通知原文如下：
佛山市住房和城乡建设管理局关于征求《佛山市推进商业用房、办公用房改建为租赁住房有关工作的通知（征求意见稿）》社会公众意见的公告
佛山市推进商业用房、办公用房改建为
租赁住房有关工作的通知
（征求意见稿）
各区人民政府，市政府有关部门、直属有关机构：
为进一步培育和发展住房租赁市场，推进商业办公用房去库存工作，根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《广东省人民政府办公厅关于加快加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）、《佛山市开展全国租赁试点加快培育和发展住房租赁市场实施方案》（佛府办〔2017〕440号）要求,结合我市实际，有关工作通知如下：
一、工作目标
加快培育和发展住房租赁市场，优化我市商业用房、办公等用房功能结构，切实解决我市商业、办公用房过量的问题，培育我市住房租赁市场和建立购租并举的住房制度，促进佛山市房地产市场健康平稳发展，实现提高租赁住房的有效供给的目标。
二、工作内容
自然通风、采光和配套设施满足居住生活的商业、办公等项目，不改变使用年限，建设单位、法人或个人可申请改建为租赁住房，经规划、公安消防、住建等部门审批和验收，凭流管办的租赁登记备案证明，到供水、供电和燃气部门申请用水、用电、用气价格按居民标准执行。
改建后的租赁住房，10年内不得转让。
三、工作流程
步骤一：向规划部门申请办理建设工程规划许可
由项目单位、法人或个人向规划部门申请办理租赁住房建设工程规划许可证，规划部门按照相关规范，发放建设规划许可，并注明为租赁住房。涉及建筑各层平面图调整的，由项目单位、法人或个人向规划部门按原功能申请办理建设工程规划许可证，建筑方案可按类住宅进行设计，满足租赁住房的使用要求。
步骤二：向公安消防申请，办理建设工程消防设计审核
在取得租赁住房建设工程规划许可证后，由项目单位、法人或个人向公安消防部门申请办理改建工程的消防设计审核或消防设计备案，公安消防部门按照现行国家消防技术标准规范进行消防设计审核或消防设计备案抽查。
步骤三：向住建部门申请，核发建筑工程施工许可证
工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程，项目单位、法人或个人到各区住建部门申请办理施工许可证，提交建筑工程用地批准文件、建设工程规划许可证、施工图纸及技术资料，以及相关监理、工程质量安全具体措施及建设资金等证明文件。
步骤四：向规划、住建、公安消防等部门申请验收，备案后抄送不动产登记部门
由项目单位、法人或个人组织规划、住建、公安消防等部门进行工程项目验收。验收通过后到住建部门备案，并由住建部门抄送不动产登记部门。
步骤五：向流管机构申请，办理房屋租赁登记和备案
租赁住房发生出租行为的，项目单位、法人或个人必须在租赁合同订立后3个工作日内到房屋所在的村（居）流管机构，提交出租人合法身份证明、房地产权属证明或产权归属情况证明、租赁合同以及综合管理责任书等，办理租赁登记或备案证明。
步骤六：向供水、供电、燃气部门申请，办理按照居民标准执行用水、用电、用气价格
项目单位、法人或个人凭租赁登记或备案证明，到供水、供电、燃气部门，根据相关办事指引申报按居民标准执行的用水、用电和燃气收费价格。
四、相关规定
（一）在建、在售商业、办公等项目改为租赁住房：
1、对于在建的商业、办公等项目改为租赁住房，不予发放商品房预售许可；
2、对于在售的商业、办公等项目改为租赁住房，停止销售和不予销售合同备案；
3、10年内不得转让。
（二）法人、个人房屋改建为租赁住房的：
1、改建为租赁住房的建筑，应符合现行国家消防技术标准规范的要求，同时应确保其建筑消防设施完好有效；
2、不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；
3、租赁房屋人均居住面积不得低于佛山市人民政府规定的最低标准；
4、10年内不得转让。
五、落实责任
按照本通知的相关要求，各区可结合本区的实际情况，制定细化分解工作和有关程序操作细则，落实工作责任，积极推动推进商业、办公用房改建为租赁住房工作落地和实施。
六、执行日期
本通知自发文之日起实施，请各有关部门和相关单位遵照执行，执行中遇到的问题，请径向佛山市住建管理局反馈。
