昨晚半夜，前后收到2个消息，一个是两位上海公寓圈经营者对话截图，某区严打集中式公寓，几乎“连根拔起”，另一个是今天的热点深圳市发布《深圳市“房中房” 专项整治工作方案意见稿(征求意见稿)》，全面治理“房中房”，继“厂改公”严打之后，这似乎是又一大“杀器”，据说涉及在内的公寓经营者达数千个，损失再所难免，年后已数次整改的深圳长租市场，没有活路了?
1、 “房中房”的绝路?
至少，“房中房”没有完全走上绝路。
“房中房”在香港从90年代就开始蔓延，起因是香港人愈来愈重视私隐，以至分房出租的单位如果没有独立的厕所就不易租出，于是业主纷纷改间格，自制套房以适应市场的需要，(以上来自百度百科)，同时也能做高价格好出租。
这种现象在上海、深圳并不少见，普遍存在于房龄较老的公寓小区，一套房改多个套间，有独立的卫生间。“房中房”生存土壤在于“家庭或隐私的便利性”，满足多人的居住需求，同时租金价格又能做上去，但毛病也非常明显，随意改变住宅原有结构，房屋安全隐患严重，日常强改的卫生间漏水问题频发，“在万科、绿地的楼盘都严令禁止这个做法”。
显然，这次专项整改考虑到民生需求，在第一阶段“坚持疏堵结合、综合治理”，结合国家、行业和市场，在整改合格的前提下允许使用或用于出租。
当对于经营者更现实的是，拒绝整改立刻拆除，接收整改，清退租客、拆改户型、恢复原状，耗时间花人工费都没什么，但做高价格的优势也没了。
2、“房中房”几乎没有活路
但，“房中房”几乎没有生路。
野火烧不断，春风吹又生，我们都有这种感觉，最近几年整改，一批烈士倒下，一群后生起来，都会带来一些改变。4年前上海中环还有纯毛坯房出租，连层石灰都没有，现在几乎找不到，这个行业在变，根源在于生存环境在变。
往大了说，深圳城市更新正当时，城市产业在更新，人口结构不断变化，低层次消费群体逐渐外流，中端消费人群不断集中，将直接影响到出租房的供需，群租的反对声浪越来越大，尤其当出租房安全事故频发，政策导向性不断明确，企业主体一再被强调，行业规范化是早晚的事。
从市场角度去看，已经有一种新的出租房，可取代“房中房”，这就是集中式公寓和开发商的自持出租，按小户型标准，还实现了整栋式统一物业、聚合式管理，尤其更多的开发商进入，产品多样性更丰富。曾经有报道，深圳多个盘自持出租，笔者在上海也看过同类项目，整个小社区6栋楼，全部做成小两室和一室户，用于出租。
现在再看“房中房”，清晰的是，它正在被其他出租房取代，而我们这些经营者该怎么办，有没有相对安全、政策风险小、产品周期更长久的长租生意?
3、3类长租模式的“新活法”
从深圳市场，我们来探讨几类相对合规、政策风险小，甚至是政府倡导的长租模式，当然，生命周期必须要长。
房屋银行
一类是“房屋银行”，业主把房子委托过来，签1年到N年不等的合约，房子不做改动出租掉，收取一定的服务费。
这种模式早先曾有媒体分析过，最后考验的是经营者的出房能力，管理物业越多，出房压力越大，但单套房源的服务费是固定的，要增加盈利关键还是规模，你卖的是服务，规模一大就要配相应的人力，还需要更高效的管理工具，一般的中小二房东在这个模式上根本不讨巧。
城中村改造长租公寓
还有一种模式，很简单，就是城中村旧改。深圳有1782个城中村，居住人口达到940多万人，近500个没用物业管理。
在深圳“十三五规划”中将完成100个城中村改造，主导思想是原特区内“拆除重建与综合整治”并行，原特区外“综合整治为主”发力，从这个角度解读，说明社会力量也有机会参与到城中村改造中。
有一个真实案例，深圳某房东和村委合作，针对将40栋城中村物业改造成长租公寓，每一栋物业租约都在10年以上，整个项目开发下来，体量非常可观，由于是村委扶植项目，政策风险非常小，同时，由一个社会机构统一开发，又解决了村委的改造和管理难题。
这种模式，中小二房东进入门槛相对较低，甚至说很多房东已经运营了城中村的长租项目，也比较能得到当地政府的支持。
数据预测，长租是3万亿商业价值的大市场，又是刚需，这个行业不会“死”，但经营者的生死冷暖确实此起彼伏，乱世出英豪，在政策的风口浪尖，往往锻炼的是经营者的智慧和韧性，转换思路，路越走越正，这是社会秩序的建立过程，也是长租市场必经的过程。
N+1隔断房
今年2月份，广东省人民政府办公厅发布了《加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办7号文)，认可了“隔断房”，规定客厅可在有条件下，未破坏房屋原来的消防结构做隔断(N+1和N+2)，但卧室面积不低于5平方，居住人数不多于2人，同时不能有暗房。
上海2015(11)号文件，已经提到代理经租机构在上海以N+1模式可以合法出租。2016年5月1日起施行的《上海市居住房屋租赁管理办法》规定，出租房每个房间居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，人均居住面积不得低于5平方米。
尽管N+1模式都被不同程度认可具备合法经营权，但仍然有不少职业房东为了获得更大的利润，顶着风险继续从事N+2以上的群租房，这导致政府在打击群租的过程中，不少合法经营的公寓无奈“躺枪”。
据笔者了解，最近上海普陀区就开展了一系列打击群租房的措施，很多即便是N+1的房源，也被强制整改，这导致很多公寓从业者惴惴不安。
其实大可不必盲目看衰租房市场，毕竟很多疑难杂症光靠榔头是解决不了的，我们有理由相信，这一轮洗牌只会让租赁市场更加公平合理，甚至我们可以预见，不久的将来，可能会出现一些由合法经营的公寓组织，能够与政府正面沟通对话的民间协会，甚至还可能会催生一个足够强大的平台，帮助我们公寓从业者更好地解决销售、管理、合法经营等问题，而这所有的一切，都一定会把这个积累已久，问题重重的市场重新整合，打造一个租房新生态!
夹缝中求生，就看你能不能发现阳光在哪里!
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