长租公寓市场经历了什么?会变成什么样?

来源:公寓经纬度    2016-11-08

最近以来,租房市场不同往年,很多怪现象:

明明是潜力巨大、风光无匹的蓝海市场,却被吐槽没得赚;

能拿的物业越来越多了,但能拿到的好房源越来越少;

品牌公寓都在扩张,空置率却比往年还高;

这厢业主不肯降租金,那厢从2000降到1400租客也不住……

退租、退房的多了,住进来的少了,空置率蹭蹭地涨,俨然一副淡季场景。有的公寓为了减少空置,甚至忍着肉痛降房租!

不信?我们来看看一组上海租金的统计数据:

7月,供给房租均价67.85元/月/㎡;

8月,供给房租均价66.21元/月/㎡9月,供给房租均价65.64元/月/㎡10月以来,供给房租均价65.32元/月/㎡;

就是说,暑期租房旺季过后,连续3个月,上海的房租,在降!降!降!!!

很多房东朋友开始向我诉苦,我也在思考:

近2年来,这个市场经历了什么?会变成什么样?能不能持续发展?面临这样一个环境,作为房东是否足够努力?该如何应对?

这5个问题,作者将分上下两篇进行解答。一点愚见,仅作参考。

思考一:市场经历了什么?

关键词:政策 野蛮人 互联网+ 金融 产品细分

1、政策红利

2015年以来,租房市场的政策一个接一个,甚至在今年6月份的国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》里明确:

到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

政策倾向性很明显,整个行业的地位在提升。这让创业者激情高涨,也吸引了许多资本的目光,“野蛮人”随之来敲门。

2、野蛮人敲门

万科高喊“赶走野蛮人”,自己却在租房市场野蛮生长。

不仅仅是万科,龙湖、世联行、华住、高和……这一类的大佬太多,开发商、资本方、中介、酒店,都来参一脚。

他们的进入,更像是在平静的湖泊中放入凶猛的鲨鱼,毫无顾忌地拿房,挤压中小房东的生存空间;用不错的产品,颠覆这个市场。

3、互联网+思维兴起

互联网+,这算不上什么新兴词汇,却给租房市场描绘出另一种可能。

租房市场具有很强的地域性,过去的二房东固守着自己的一亩三分地,保守落后,导致产品单一、管理落后、服务不到位等一系列问题。

从2014年以来,从推广到管理,互联网+思维在改变这个市场:

雷军投资You+后,外界开始关注租房行业,甚至带动一批创业者入行;

微信群、线上交流组建出线下会议,串联起各区域的房东,还有中介、施工、供应商、服务商也凝聚在一起,形成一张完整的社交网络;

智能硬件、Saas系统、租房平台、维修管家等一系列的互联网+产品的衍生,通过互联网提高运营效率、降低管理成本;

客户体验、黏性、大数据分析和管理等等新思维的冲击,强化对租客、产品和服务的关注,从而提升产品竞争和服务质量;

……

4、金融加持

这个行业本来就需要钱,金融一直没有离开过。但是在租房市场到一定规模时,金融的玩法可以更多,也变得更重要了。

大家耳熟能详的“野蛮人”(那些资本、开发商、酒店),是自己带钱入行的,其中一家一来就募股20亿,你玩不过它。

除了融资,品牌公寓更多是和金融机构合作,有大资方、授信玩得好,至少不需要怎么担心钱的问题。

金融创新相对比较常见,比如说REITs、众筹、分期产品等等,有很多辅助型的工具,能帮助房东更好地达成它的目标。

思考二:会变成什么样?

关键词:竞争 品牌 独角兽 技术 产品 金融

1、有实力的人越来越多,竞争更激烈

很多房东应该深有体会:谈房子谈到一半,杀出一个程咬金,身家比你多,出的价分分钟秒杀你。这时候,看见了就走吧,给不起,做不赢,赶紧闪。

还有一种新入行的房东:他们曾经从事的行业更会玩,眼光更苛刻:产品质量、装修风格、服务标准有自己的想法,营销手段分分钟秒杀你。

面对来自这群改变着租房市场的人的冲击,房东没有更多选择,要么变,要么死。

2、公寓品牌林立,却出不了独角兽

据克而瑞咨询统计:自2012年起,资本开始关注租房市场并逐渐加码,在2014-2015年,呈现爆发式增长。(统计截至2016年7月,具体见下图↓↓↓)

但是在今年,哪怕是政策利好频发的时间点,能拿到融资的公寓,不可避免地锐减;过C轮的公寓,更是屈指可数。

是什么让资本冷静下来?品牌公寓的盈利模式是否可行?从中,我们还是可以看到很多问题。

但有一点是毋庸置疑的:疯狂的扩张,势必会给品牌公寓的未来留下隐患。

而且,租房市场太大,这是一个万亿级的市场啊,管理千间房源的房东数以千计, 不管你是XXX,哪怕做到了几十万间,都达不到市场的十分之一。

而运营几十万间所要付出的精力,已经远远超出了负荷范围。

3、产品出现细分,呈现多业态发展

追本溯源的话,长租公寓也算是租房市场的细分产品,以B2C形式,改变传统的C2C租赁模式。

而前段时间,魔方公寓发布了其B2B产品九号楼,将长租公寓市场再一次细分。

一个健康运行的市场,必然是一个主体多元化、产品多样化、服务规范的市场,这是公寓的出路,但需要经过很多试错。

太多的品牌公寓执着于扩张,却没有处理好产品很服务,无法将用户的后向潜力挖掘出来。如何避免产品同质化?细分市场的牌该怎么打?品牌公寓迟早要考虑。

4、互联网相关产品越来越普遍

从10套到100套或更多套,你如何管理好自己的在租房源?如何及时收房租、结算水电煤?

当房源超500间时,传统的手抄本、EXCEL将直接导致运营成本的增加,根本无法实现高效的人房比。

房东要快速高效地运营、管理、出租房源,势必要借助工具。如今,从智能门锁、电表,到长租公寓管理系统,再到房源展示平台,给了房东更多渠道和便捷,这将直接拉大经营者之间的差距。

除此之外,这个市场还存在很多遗留问题:

多业态竞争导致的拿房成本攀升,靠租金差赚钱越来越难;

一二线城市人口流失增多,导致面向中低端市场的白领公寓空置增加;

金融产品不成熟,租约证券化还有很长一段路要走。

公寓道路多险难,且行且珍惜。

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