公寓将是房地产开发企业的新方向

房地产开发企业渐渐看到了公寓这个市场，但开发新业务是否可行，仍需时间见证。第五空间创始人，原广州万科峰汇项目负责人宋晓宇分享了万科在长租公寓领域的战略实施情况。

实录整理如下——

我是干工程出身，从工地摸爬滚打上来，所以可能会从其他视角来讲目前公寓行业的情况;现在大家通过各种渠道都可以了解到万科现在做的事情，万科做了很多新的事情。

从去年开始，我有一些明显的感觉，万科内部有很多新的东西出来，像是野蛮生长，我是这么看的，一是地产的白银时代真的来了，售价不升，拿地成本在涨，净利润一直下滑;二是互联网冲击传统公司，像诺基亚、柯达直接倒掉了，所以万科内部也走访了很多互联网企业。

其实做现在这些新业务的出发点，我个人认为，不代表万科高层的看法，第一是活下来，虽然规模还在，但是综合售价一直在降，土地成本没有降;第二是，要找一些未来的盈利增长点。

当时(房地产行业)切入的风口很好，所以当时做地产的基本都发达了。现在这个行业已经比较集中，风停了，我们怎么走，就是要找到新的业务。所以万科希望通过内部平台的搭建，去形成新的盈利增长点。

我们以前做了一些万科客户的调查，大家选万科，第一品牌，第二是物业，第三是设计(最近被负责人替代);不选万科，主要由价格、地段、配套决定的。整个行业已经不是随便拿地就赚钱的了。现在各方面的控制都非常严格。

目前在万科广州云城实施，这是个60万方的项目，万科定义为服务集群。万科家是传统住宅，万科云是产业聚集区办公综合体，万科驿就是长租公寓，万科派是地铁上盖长租公寓，万科塾是一站式培训教育，万科广场是区域购物中心，万科里是社区型体验消费，万科悦是北京走得比较前的养老。其实这些都是基于万科家这一件事情延伸出来的。第一是意识到低成本拿地很难，整个行业是这个情况，是很难拼刺刀去取胜，所以是靠更多的业务，提供一些新的场景，增加用户的粘性。

这叫做粘性客户池，从八个新业务，重新打造万科的能力边界。以前觉得能力边界是物业，现在也持续在做。万科驿，万科派，跟我们的关系比较大。从去年万科比较低调做公寓的事情，现在大概有10000多间，应该不止，以前数据是15000。集团想达到2017年达到15万间的存量，万科自持。

在形式上，万科主要的形式，是集中式，从经营上都是直营。物业来源有两个，一个是自己持有的，另外一个是从市场上拿物业，装修然后推出去。

其实万科做这件事情，万科有很多优势。从区域来说，全国4大区域，65个城市都有布局，拿房的优势，存量房的优势非常大。从供应链角度来讲，万科非常强大，供应链成本非常低，集中采购，一般可以便宜30%到40%。

万科自己的优势，第一是拿物业，自己本身就有很多物业;第二有规模优势，有集中采购的供应链，从材料到施工单位，全供应链;第三个，集团会有便宜的钱，资金充裕，所以不太担心，对于自己持有物业有很多优势，另外从市场上拿房的选择范围有优势，资金成本较低。物业选择更广。

广州公司目前在租的有天河软件园、金融城等5-6个项目，目前有1200套左右。

我觉得地产做这个事情很有意思，除了租之后，很多人会在这个城市扎根买房。只要你买我的房子，我给你打折。万科现在已经在做了。

从运营角度来讲，万科自己的模式跟现在的集中是的创业公寓类似。但是有两段不一样，第一是研发，可能更深入，第二，智慧管理的事情已经陆续启动。

所以，万科做租赁的事情，优势比较大，第一是房源存量很大，第二资金很充足，第三供应链很好，第四，融资渠道好，资金进入便宜，第五，变相的资产证券化，综合来讲可以让公寓的模式走得更好更前。

眼下来讲，万科主要做集中式，不排除整合原有物业的返租。主要是分散式对运营要求比较高，所以暂时没有做，但是不代表不做，未来还是会做这个事情。

房地产的盈利模式已经从过去的那种开发卖房模式逐渐转移到现有房源服务增值模式中，公寓将是房地产开发企业选择的一个方向。上海中富旅居董事长袁野周日和笔者一起交流时这样表示，这位被潘石屹认可的房地产行业骨灰级人物，曾在上海开发过静安国际丽都等知名楼盘，中富旅居也是国内目前唯一和国外酒店管理集团成立合资酒店品牌且独立运营的公司。

袁野认为，无论是万科还是万达，开发商都是在同样在寻找转型的出路，有的选择了金融化，有的选择了去房产化，有的选择了医疗大健康，而公寓运营和物业更符合万科的胃口。以万科的品牌，万科的融资能力，万科的管控能力，目前是开发商里面综合评分最高，选择公寓运营，具备了独特的先天优势，而且从租到物业管理再到卖，最终实现万科房产闭环交易。万科会成立控股公司，分拆出地产、物业、公寓集团等，每个公司都是百亿到千亿市值的公司，这就是万科战略转型成功之处。

曾在万科当过多年产品经理，现为未来域青年公寓的创始人王宇这样指出，一年多时间，公寓行业被炒得沸沸扬扬，坊间也有传闻雷军将再度出手投资杭州某分布式公寓，但是按照现有的公寓包租再出租的模式，要短期盈利非常难，资产也很重，能否尝试通过“品牌+产品开发+运营能力+金融”的托管模式，这将是万科下一步深度思考的问题。