南京首家七星级酒店为何屡屡爽约？

亮相之初，号称将打造南京首个七星级酒店，位于河西的涵碧楼一直备受业内外关注。然而，近期记者却了解到，虽然其开发商台湾乡林集团早在2011年就已成功在河西拿地，但涵碧楼项目的工地却至今连正负零还未出。面对外界众多的猜疑，记者近期对南京涵碧楼项目进行了调查。现代快报记者 马文煜 实习生 赵雪

  事件回顾

  四年前底价拿地，工地至今还在打桩

  2011年10月14日，台湾乡林集团首入南京，以6.78亿底价拿下位于河西北河口水厂以南的G38地块，并声称将打造南京首个七星级酒店——南京涵碧楼，物业形态还包括办公、公寓等产品。当时有媒体报道称，南京首个七星级酒店涵碧楼将于2013年上半年开盘，预计2015—2016年整体交付运营，其间乡林集团还多次邀请过南京媒体参观涵碧楼在台湾、青岛的项目。然而，之后的涵碧楼开盘时间却一再推迟。直到最近，距离台湾乡林集团在河西拿地已过去近4年的时间，记者来到涵碧楼项目工地发现，工地依旧处于打桩阶段，售楼处也未对外公开。

  一位涵碧楼销售负责人此前在接受记者采访时解释称，“之所以工程进度缓慢，是因为集团对品质的要求非常高，慢工出细活。涵碧楼不惜成本在打造南京首个七星级酒店项目，目前的总投入已超过10亿元人民币，预计项目将于今年7月份公开，2017年整体交付运营。”然而对于“慢工出细活”的解释，无法令业内信服。

  原因调查

  规划变更：工程进度数次叫停

  记者在南京市规划局网站查询到，涵碧楼在2011年10月就已拿地，但直到2013年9月，该项目规划设计方案才通过审批。南京某代理行负责人告诉记者，开发企业通常从拿地到完成规划审批，时间快的几个月，慢的通常不超过一年。

  对此，涵碧楼项目开发商——台湾乡林集团南京鼎正置业有限公司总经理黄祖德告诉记者，涵碧楼项目之所以拖延了那么久，一部分原因是中间历经了数次大的规划调整。“G38地块总面积约76亩，其中一部分地块临近江边，按照当时的环保政策法规，江边一百米以内的地块属于水源保护区，不得在地面上建造任何形态的建筑物。”

  黄祖德回忆，G38属于水源保护地块的面积有26亩，当时他们以为部分地块地面上不可以建造建筑物，但地下是可以利用的，于是他们将涵碧楼项目的部分地下室和人防系统，规划在了这26亩水源保护地的下方。然而就在规划送审时才得知，水源保护地地下也不可以开发。于是整个项目的规划只得作废，直到2013年7月，项目新的规划才通过环评。“此外，大概是在2013年年初，我们在地块下方发现了一根直径2m的江水源热泵管道，贯穿整个地块，与我们的规划有很大冲突，而在之前从规划部门拿到的地形管网图上，没有标识过这根管道，这再次使得工期叫停”。

  黄祖德介绍，涵碧楼地块下这根江源热泵管道被发现后，经过鼓楼区政府与河西管委会的多方协调，事件在近期才得以解决，而两次意外也使得工期拖延了很长时间。

  融资坎坷：首轮信托融资失败

  而面对外界众多关于乡林集团在大陆资金链紧张的猜疑，黄祖德也坦承，涵碧楼在大陆的融资的确也经历了很多波折。“台湾此前对台商在内地房地产投资有规定，单个企业每年用于在大陆房地产开发的投资总额，不得超过5000万美元，但拿下G38地块就已花费了近1亿美元，相当于透支了两年的预算，同时也意味着涵碧楼的建设资金，今后更多的需要依靠其他方式融资”。

  据记者了解，2012年12月1日，新华信托推出了“普天（核心资产并购）投资基金集合资金信托计划”，计划为南京涵碧楼融资。该信托融资规模不超过6亿，预期收益10%左右。新华信托一位当时该产品的经理告诉记者，该产品开始时的销售还是不错的，但随后新华的几个房地产信托项目出现风险问题，机构内部也历经了一轮整顿。“如果说这个酒店信托融资失败，我推测，很可能是融资方在向信托公司兑付本息环节出了问题，要知道，房地产信托项目的兑付利息都较高，基本都在15%以上”。对此，乡林集团一位内部人士也证实了这个说法。

  黄祖德还告诉记者，“我们在之后申请开发贷时，也拖延了一段时间”。但他同时表示，南京涵碧楼现已与合作银行达成共识，项目的开发贷将于近期到位，2015年年中公开项目基本可以确定。

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  “1030计划”四年来几乎停滞

  2011年，台湾乡林集团正式决定推行“1030”计划，既在10年内要在大陆兴建30家以“涵碧楼”命名的大型房地产商业综合体，预计投资总额300至500亿元。但直至今天，乡林集团在国内已建成并交付使用的项目，只有青岛涵碧楼酒店一个项目。

  “我们对涵碧楼所在地块的要求比较高，但大陆的地价普遍太高，我们在北京、扬州、苏州、桂林、成都、沈阳、海南这些地方都看过地，位置合适的，地价太高，便宜的，和我们的项目定位也不符，致使‘1030’计划的进展也变得缓慢”。黄祖德同时表示，虽然国内地价较高，但他们依然看好国内楼市未来，因此去年在成都拿下了第三块涵碧楼项目用地，包括南京、青岛在内，目前国内已有三个确定引入涵碧楼的城市。