新派公寓“踩雷”事件的发生，让这个过去一年一直很火的行业再一次在新春佳节之际成为公寓圈、地产圈、法律圈、金融圈等众多人士讨论的热点。
眼下，政策暖风频吹，长租公寓行业风头正盛，然而随着各路资本竞相涌入，行业竞争愈演愈烈，各种风险也逐渐开始暴露，新派的遭遇也提醒了各路玩家：必须深入了解并把握这个新兴行业的政策方向和发展脉络，才能避开潜在风险。
自从2015年开始，长租公寓的政策红利就不断，纷繁复杂的文件一个接着一个，让从业者颇有目不暇接之感。本文将从制度建设、市场主体培育、改善供应、拓宽融资渠道四个方面对长租公寓的政策进行梳理，希冀为从业者提供一个较清晰的政策图谱。
长租公寓重要政策时间线
2015年
住建部发[2015]4号文 ： 建立多种渠道，发展租赁市场
11月22日
国务院办公厅：关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见
12月21日
中央经济工作会议：鼓励个人和机构买存量房出
2016年
3月5日
《2016年国务院政府工作报告》建立租购并举的住房制度
4月15日
发改综合〔2016〕832号
6月3日
国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
11月14日
国家税务总局公告2016年第69号
12月16日
中央经济工作会议：加快住房租赁市场立法
2017年
4月1日
住建部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知
5月20日
住建部：住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）
3月5日
《2016年国务院政府工作报告》
建立租购并举的住房制度
7月20日
住建部、发改委等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知
8月28日
国土资源部、住建部：利用集体建设用地建设租赁住房试点方案
10月18日
《十九大报告》：房子是用来住的、不是用来炒的
12月20日
中央经济工作会议：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度
（来源：智信研究院据公开信息整理）
一、制度建设
租购并举的住房制度
2016年国务院政府工作报告首次提出建立租购并举的住房制度。
2017年10月18日，十九大报告将其深化为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
住房租赁市场立法
2016年12月16日，中央经济工作会议要求加快住房租赁市场立法。
2017年5月，作为第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规，《住房租赁和销售管理条例》正式开始向社会公开征求意见。
北京市自2017年9月30日起实行《共有产权住房管理暂行办法》，率先出台加强住房制度顶层设计的落地政策。
税收优惠
2017年5月20日，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》明确指出住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。
2016年11月14日，国家税务总局公告2016年第69号规定的住房租赁税收标准是：纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。个人住房出租征税 0.5%、非住房 1% 。
二、培育租赁市场主体
2016年6月国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号文）提出培育四种租赁市场主体：
发展住房租赁企业；
鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；
规范住房租赁中介机构；
支持和规范个人出租住房。
三、改善租赁住房供应
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号文）在租赁住房建设方面提出了纲领性要求：鼓励新建租赁住房；允许改建房屋用于租赁。
集体建设用地上建设租赁住房
2017年4月，住建部联合国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出开展集体建设用地上建设租赁住房试点。
2017年8月，国土资源部联合住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选取第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。
商改住
2016年6月，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号文）提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
工改住&个人出租
2017年4月，住建部联合国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；鼓励个人依法出租自有住房。
四、拓宽融资渠道
2015年1月6日，住建部发布《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号文）明确提出鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
除了全国性的政策，截至2017年12月，28个省级地方政府也先后发布了关于培育和发展住房租赁市场的指导文件，主要涉及的关键政策包括允许商改住、鼓励个人出租住房、提供金融支持等方面。
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